Mietverträge: Oberster Gerichtshof kippt pauschales Verbot für Angehörige

Der Oberste Gerichtshof hat vertragliche Klauseln untersagt, die das Mitwohnen in einer Mietwohnung strikt auf bestimmte Personen begrenzen. Klauseln in Mietverträgen, die das Wohnen ausschließlich auf Mieter, Partner sowie im gemeinsamen Haushalt lebende Kinder beschränken, sind demnach unwirksam.

Wie aus einer am 13. November 2026 veröffentlichten Entscheidung hervorgeht, dürfen auch Eltern, Geschwister und Enkelkinder nicht ohne sachlichen Grund von der Nutzung der Wohnung ausgeschlossen werden.

Das Höchstgericht wertete entsprechende Vorgaben in vorformulierten Mietverträgen als eine gröbliche Benachteiligung der Mietparteien. Vermieter können das Mitwohnen naher Familienmitglieder somit nicht mehr pauschal über standardisierte Vertragsbestimmungen unterbinden.

Keine Einstufung als Untervermietung

In seiner Entscheidung vom 29. September 2026 stellte der Oberste Gerichtshof wesentliche Erleichterungen für das Zusammenleben von Familienmitgliedern fest. So ist für das Mitwohnen naher Angehöriger künftig kein Nachweis eines dringenden Wohnbedürfnisses erforderlich. Bislang verlangten Vertragsklauseln oder Vermieter mitunter gesonderte Belege dafür, dass Angehörige zwingend auf die Unterkunft angewiesen sind.

Darüber hinaus stellte das Höchstgericht klar, dass die Aufnahme naher Familienangehöriger in die Wohnung nicht automatisch als Untervermietung zu qualifizieren ist. Damit entfällt für Mieter die Notwendigkeit, für die Beherbergung von Eltern, Geschwistern oder Enkelkindern gesonderte Zustimmungen einzuholen, sofern kein sachlich gerechtfertigter Hinderungsgrund gegen deren Verbleib in den Räumlichkeiten spricht.

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Klage der Arbeiterkammer gegen 58 Vertragsklauseln

Ausgangspunkt des Verfahrens war eine Verbandsklage der Arbeiterkammer, wie kosmo.at am 15. November 2026 berichtete. Die Organisation hatte insgesamt 58 Klauseln in standardisierten Mietverträgen angefochten, die im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) zum Einsatz kamen.

Die Beanstandungen betrafen eine breite Palette typischer Vertragspunkte. Neben den Regelungen zum Mitwohnen standen Bestimmungen zu den Betriebskosten, Mechanismen zur Mietzinsanpassung, Kautionsregelungen sowie vertragliche Erhaltungspflichten im Fokus der juristischen Prüfung. Auch Vereinbarungen zur Haftung für Schäden, die durch Mitbewohner verursacht werden, wurden im Rahmen des Verfahrens rechtlich überprüft.

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Mit seiner Entscheidung bestätigte der Oberste Gerichtshof die Beurteilungen der Vorinstanzen weitgehend. Über die bereits in den unteren Instanzen beanstandeten Punkte hinaus untersagte das Höchstgericht zwei weitere Klauseln des vorgelegten Vertragswerks.

Durch die Veröffentlichung der Entscheidung am 13. November 2026 liegt nun Rechtsklarheit über die Unzulässigkeit pauschaler Beschränkungen des Mitwohnens im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes vor.