Mietvertrag als Rechtsöffnungstitel: So können Vermieter offene Mieten eintreiben

Bei plötzlichen Zahlungsausfällen oder einem unangekündigten Auszug von Mietparteien stehen Vermieter vor der Herausforderung, ausstehende Forderungen zügig durchzusetzen. In der Praxis rücken dabei die rechtlichen Handlungsmöglichkeiten des Schweizer Miet- und Betreibungsrechts in den Fokus. Insbesondere prüfen Immobilieneigentümer, unter welchen Voraussetzungen bestehende Mietverträge als Rechtsöffnungstitel herangezogen werden können.

Mietverträge als Grundlage im Betreibungsverfahren

Nach Angaben des Hauseigentümerverbands HEV Schweiz kann ein unterzeichneter Mietvertrag als provisorischer Rechtsöffnungstitel für ausstehende Mietzinse fungieren. Dies setzt voraus, dass die entsprechenden Zahlungsforderungen im Vertrag eindeutig festgelegt und rechnerisch klar bestimmbar sind.

Liegen diese Kriterien vor, eröffnet das Dokument einen vereinfachten Weg zur Durchsetzung der Ansprüche im Rahmen der Schuldbetreibung. Zudem steht es Vermietern grundsätzlich offen, säumige Mietparteien jederzeit zu betreiben, um offene Mietzinsschulden geltend zu machen.

Gesetzliche Kündigungsfristen und Zahlungsverzug

Rechtsexperten weisen bezüglich der Beendigung von Mietverhältnissen auf die gesetzlich verankerten Fristen hin. Die gesetzlichen Mindestfristen belaufen sich bei Geschäftsräumen auf sechs Monate und bei Wohnungen auf drei Monate. Für möblierte Zimmer sowie Einstellplätze greift eine Mindestfrist von zwei Wochen. Diese Fristen dürfen vertraglich lediglich verlängert, jedoch nicht unterschritten werden.

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Kommt es zu einem Zahlungsverzug, sieht das Gesetz ausserordentliche Schritte vor. Gemäss Artikel 257d des Obligationenrechts (OR) kann bei ausbleibenden Zahlungen eine ausserordentliche Kündigung ausgesprochen werden, beispielsweise mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende oder unter bestimmten Umständen fristlos. Auch im Konkursfall (Artikel 266h OR) bestehen ausserordentliche Kündigungsmöglichkeiten.

Kündigungen durch Vermieter müssen dabei den Grundsätzen von Treu und Glauben nach Artikel 271 und 271a OR entsprechen. Eine erfolgreiche Anfechtung einer Kündigung kann eine dreijährige Kündigungssperre nach sich ziehen.

Grundsätzlich verlangt Artikel 271 OR zunächst keine Begründung der Kündigung. Bei bestehenden Ehen oder eingetragenen Partnerschaften müssen beide Partner die Kündigung unterzeichnen; sind mehrere Mieter im Vertrag aufgeführt, ist die Unterschrift aller Vertragsparteien erforderlich.

Regelungen bei vorzeitigem Verlassen des Mietobjekts

Verlässt eine Mietpartei die Räumlichkeiten vor Ablauf der regulären Vertragslaufzeit, entfällt die Zahlungspflicht nicht ohne Weiteres. Nach Artikel 264 OR befreit eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache die Mietenden nur dann von weiteren Mietzinszahlungen, wenn ein zumutbarer und zahlungsfähiger Nachmieter gestellt wird, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

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Andernfalls ist eine ausserordentliche Beendigung durch die Mieterschaft nur unter spezifischen Bedingungen zulässig. Das Gesetz erlaubt dies unter anderem bei schwerwiegenden Mängeln nach Artikel 259b OR, beim Vorliegen wichtiger Gründe gemäss Artikel 266g OR oder im Todesfall nach Artikel 266i OR.

Solange diese Voraussetzungen nicht greifen und kein Ersatzmieter gestellt wird, bleiben die vertraglichen Zahlungspflichten für die Mietpartei bestehen. Vermieter können die ausstehenden Summen in der Folge auf dem Betreibungsweg einfordern.