Mietvertrag nach Todesfall: Angehörige haben einen Monat für die Kündigung

Stirbt ein Mieter, führt dies rechtlich nicht zur sofortigen Auflösung des bestehenden Mietverhältnisses. Entgegen einer weit verbreiteten Annahme endet der Vertrag nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 563 BGB) keineswegs automatisch mit dem Tod der Mietpartei.

Stattdessen gehen die vertraglichen Pflichten und Rechte zunächst auf Angehörige oder Erben über, wie eine aktuelle rechtliche Einordnung darlegt. Für Hinterbliebene und Vermieter gelten in dieser Situation strikte gesetzliche Vorgaben und Fristen.

Eintrittsrechte für Partner und Haushaltsangehörige

Lebte die verstorbene Person nicht allein, greift vorrangig das gesetzliche Eintrittsrecht nach § 563a BGB. Demnach haben Ehe- und Lebenspartner sowie weitere Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, die Möglichkeit, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Möchten sie die Wohnung hingegen nicht übernehmen, steht ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Diese Kündigung muss innerhalb von einem Monat, nachdem sie Kenntnis vom Tod des Mieters erlangt haben, erklärt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate.

Regelungen für Erben außerhalb des Haushalts

Hatte der verstorbene Mieter allein gelebt oder treten die Haushaltsangehörigen nicht in den Vertrag ein, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Erben außerhalb des Haushalts haben ebenfalls die Wahl: Sie können die Wohnung entweder fortführen oder von ihrem Recht zur außerordentlichen Kündigung Gebrauch machen.

Wer sich mit der rechtssicheren Regelung von Nachlassfragen befasst, findet in diesem Ratgeber geprüfte Vorlagen für das Testament und die Patientenverfügung. Nachlass-Ratgeber mit rechtssicheren Vorlagen kostenlos herunterladen

Nach § 564 BGB muss auch diese Kündigung innerhalb von einem Monat nach Kenntnisnahme des Erbfalls erfolgen, wobei ebenfalls eine Frist von drei Monaten gilt.

Besteht eine Erbengemeinschaft, ist besondere Sorgfalt bei den Formalien geboten. Eine wirksame Kündigung setzt voraus, dass sämtliche Erben das Kündigungsschreiben unterschreiben. Für eine formgerechte Abwicklung sieht die Praxis vor, der Kündigungserklärung eine Sterbeurkunde beizufügen, um das Ableben gegenüber der Vermieterseite nachzuweisen.

Vermieterrechte, Kaution und Nachlassverbindlichkeiten

Aufseiten des Vermieters besteht im Todesfall kein gesondertes Kündigungsrecht. Eine Kündigung von Vermieterseite ist weiterhin nur bei Vorliegen allgemeiner gesetzlicher Kündigungsgründe möglich, beispielsweise bei erheblichen Mietrückständen.

Ein Todesfall im Mietverhältnis führt oft zu komplexen Fragen bei der Nachlassregelung und Vorsorge, die viele Betroffene vor Herausforderungen stellen. Ein kostenloser Report zeigt, welche Fehler beim Testament häufig gemacht werden und wie Sie diese vermeiden. Kostenlosen Vorsorge-Ratgeber jetzt anfordern

Auch in finanzieller Hinsicht gelten klare Zuweisungen. Ausstehende Mietschulden, die nach dem Tod des Mieters anfallen oder weiterlaufen, stellen grundsätzlich eine Nachlassverbindlichkeit dar. Bei der Mietkaution verhält es sich differenziert: Sie zählt rechtlich nicht zum Nachlass. Die Auszahlung der hinterlegten Kaution erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses direkt an die Person, die die Abwicklung des Vertrags übernimmt.