Offene Immobilienfonds: Marktanteil sinkt von 21 auf 13 Prozent

Die Deutsche Bundesbank warnt in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht vor zunehmenden Gefahren für den deutschen Finanzsektor, wobei insbesondere offene Immobilienfonds und Gewerbeimmobilien im Fokus stehen. Bundesbank-Vorstand Michael Theurer erklärte bei der Vorstellung des Berichts, die Risiken für die Finanzstabilität blieben weiterhin erhöht und das Umfeld herausfordernd.

Anhaltende Mittelabflüsse setzen Immobilienfonds unter Druck

Nach Angaben der Notenbank ist die Liquiditätslage bei offenen Immobilienfonds spürbar angespannt. Bereits seit Mitte 2023 verzeichnen deutsche offene Immobilienfonds vermehrt Mittelabflüsse.

Die Netto-Mittelabflüsse seien auch im Verlauf des Jahres 2026 durchgehend hoch geblieben. Dies spiegelt sich deutlich im Marktanteil wider: Lag der Anteil offener Immobilienfonds an allen deutschen Publikumsfonds Ende 2023 noch bei 21 %, sank dieser Wert bis August 2026 auf 13 %.

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Einzelne Fonds sahen sich gezwungen, die Rücknahme von Anteilen zeitweise auszusetzen oder Beschränkungen einzuführen. So begrenzte die Fondsgesellschaft DWS Ende Oktober 2026 die Rücknahmen bei ihrem Fonds grundbesitz europa auf 10 %, um die erforderliche Liquidität zu sichern.

Die Bundesbank warnt davor, dass anhaltende Mittelabflüsse Notverkäufe erzwingen könnten. Müssten Objekte unter Zeitdruck und zu niedrigeren Preisen veräußert werden, drohe dies den Gewerbeimmobilienmarkt zusätzlich zu belasten.

Verwundbarkeiten im Segment der Gewerbeimmobilien

Im Bereich der Gewerbeimmobilien stuft die Bundesbank die Verwundbarkeiten als ausgeprägt ein. Zwar gab es seit 2024 moderat positive Preissteigerungen, diese seien jedoch kein Anzeichen für eine breite Erholung, da die Transaktionsvolumina weiterhin niedrig ausfallen.

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Zudem gaben die Preise für Büro- und Einzelhandelsimmobilien in den vergangenen Monaten wieder leicht nach. Seit dem Ende der Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank im Jahr 2022 belasten gestiegene Finanzierungskosten die Eigentümer und Projektentwickler.

Hinzu kommt eine gewachsene Verflechtung im Finanzsystem: Die Fonds sind stärker untereinander sowie mit Banken, Versicherungsunternehmen und Pensionseinrichtungen vernetzt. Zugleich bemängelt die Notenbank eine geringe Transparenz bei sogenannten Private-Credit-Fonds.

Theurer forderte daher einen verbesserten Datenaustausch auf europäischer Ebene sowie strengere Berichtspflichten, während die bestehenden makroprudenziellen Kapitalpufferanforderungen weiterhin als angemessen bewertet werden.

Risiken bei Wohnbaukrediten und im weiteren Marktumfeld

Auch im Wohnungssektor beobachtet die Notenbank Entwicklungen mit Sorge. Im zweiten Quartal 2026 wiesen fast 40 % der neu vergebenen Wohnimmobilienkredite einen Fremdkapitalanteil von über 90 % auf. Derart hohe Fremdkapitalquoten erhöhen nach Einschätzung der Aufseher die systemischen Risiken bei möglichen Marktverwerfungen.

Der deutsche Bankensektor präsentiert sich gegenwärtig mit hohen Erträgen sowie einer soliden Kapital- und Liquiditätsausstattung. Zwar ist der Anteil notleidender Kredite seit Mitte des Vorjahres gestiegen und die monatlichen Unternehmensinsolvenzen erreichten zuletzt den höchsten Stand seit 2014, doch materialisieren sich die Kreditrisiken laut Bundesbank bislang geordnet.

Die Institute verkrafteten die aktuellen Belastungen noch gut. Allerdings stünden systemrelevante Banken mit niedrigen Risikogewichten und begrenzt nutzbaren Kapitalpuffern bei einer deutlichen Verschlechterung des makrofinanziellen Umfelds rasch unter Druck.

Zusätzliche Gefahren sieht die Bundesbank in den hohen Staatsschulden im Euroraum, ambitionierten Marktbewertungen im Technologiesektor, Schattenbanken sowie Cyberrisiken durch künstliche Intelligenz, die im Jahresvergleich höher eingestuft werden.