Schweizer Leerstand: Quote sinkt auf 0,93 Prozent, tiefster Stand seit 2010

Trotz einer wieder anziehenden Bautätigkeit steigen die Immobilienpreise in der Schweiz weiter an. Zugleich hemmt der Mangel an bezahlbarem Wohnraum das Entstehen neuer Haushalte vor allem in den Städten erheblich.

Nach Berechnungen des Beratungsunternehmens Wüest Partner wären bei einem ausreichenden Wohnungsangebot nach vorsichtigen Schätzungen 20'000 bis 30'000 zusätzliche Haushalte möglich. In einem weniger angespannten Marktumfeld könnten es demnach sogar 40'000 bis 50'000 Haushalte mehr sein.

Anhaltender Preisdruck bei Miete und Eigentum

Die Angebotsmieten in der Schweiz legten im dritten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 Prozent zu. Für das Gesamtjahr 2027 prognostiziert Wüest Partner eine weitere Zunahme um 0,9 Prozent, nachdem die Teuerung bei den Mieten im Jahr 2024 noch bei rund 7 Prozent gelegen hatte.

In der Stadt Zürich verbilligten sich die verfügbaren Mietwohnungen in den vergangenen zwölf Monaten zwar um rund 2 Prozent beziehungsweise um 1,7 Prozent, dennoch bleibt die Limmatstadt der teuerste Mietmarkt des Landes.

Auch im Wohneigentumssegment setzt sich der Aufwärtstrend fort. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im dritten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahr um 5,0 Prozent, während sich Einfamilienhäuser um 3,2 Prozent verteuerten.

Für 2027 erwartet Wüest Partner Zuwächse von 3,5 Prozent bei Eigentumswohnungen und 3,1 Prozent bei Einfamilienhäusern. Begleitend dazu wird für 2026 mit einer Bauteuerung von 2 Prozent gerechnet, während Festhypotheken bei rund 2 Prozent Zins liegen.

Verändertes Haushaltsverhalten und Ausweichbewegungen

Die Engpässe spiegeln sich deutlich in der demografischen Struktur wider. In den Jahren 2023 bis 2025 kamen rechnerisch 2,1 Personen auf jeden neu gegründeten Haushalt; vor Ausbruch der jüngsten Anspannung lag dieser Wert bei 1,65 Personen. Diese Entwicklung zeigt, dass viele Menschen gezwungen sind, länger in bestehenden Wohngemeinschaften oder bei den Eltern zu verbleiben.

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Gleichzeitig verzeichnet der Kanton Zürich eine spürbare Binnenwanderung und verliert netto rund 3500 Einwohner pro Jahr an andere Regionen, insbesondere an die Kantone Aargau, Thurgau und Schaffhausen. Vor der Pandemie verbuchte der Kanton in diesem Segment noch ein Plus von 1850 Personen jährlich.

Dieser Abwanderung steht eine internationale Nettozuwanderung von rund 19.000 Personen pro Jahr gegenüber. Der Nettozuzug junger Menschen im Alter von 15 bis 34 Jahren nach Zürich hat sich derweil auf rund 2750 Personen pro Jahr halbiert.

Die Ausweichbewegungen ins Zürcher Umland erhöhen auch dort den Druck: In den Kantonen Aargau, Thurgau und Schaffhausen zogen die Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 17 Prozent an, während sich die Insertionsdauer der Inserate halbierte.

Für die gesamte Schweiz wird 2026 ein Nettozugang von rund 45.000 neuen Wohnungen erwartet, gefolgt von rund 50.000 Einheiten im Jahr 2027, während die Zürcher Kantonalbank (ZKB) für das Folgejahr von knapp 48.000 ausgeht. Zuletzt standen dem rund 40.000 neu gegründete Haushalte pro Jahr gegenüber.

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Leerstände auf historischem Tiefstand

Die strukturelle Anspannung wird durch Erhebungen von Empira und Macro Real Estate bestätigt. Die Schweizer Leerwohnungsziffer sank 2026 auf 0,93 Prozent, was den tiefsten Stand seit 2010 markiert.

In Kernzonen ist die Lage noch prekärer: Zürich verzeichnet eine Quote von 0,5 Prozent, im Kanton Zug liegt der Wert bei lediglich 0,3 Prozent. Die qualitätsbereinigten Marktmieten bei Neuabschlüssen stiegen im zweiten Quartal 2026 schweizweit um 2,0 Prozent im Vorjahresvergleich.

Der Renditeaufschlag für Wohnimmobilien liegt laut den beiden Analysehäusern aktuell bei rund 150 bis 200 Basispunkten gegenüber zehnjährigen Schweizer Staatsanleihen. Während der Markt bis Mitte 2027 eine Zinserhöhung einpreist, rechnen die Autoren der Analyse innerhalb von zwölf Monaten mit einem Zinsschritt um 50 Basispunkte.

Das Interesse am Markt bleibt ungebrochen hoch: Nach Schätzungen von Macro Real Estate wurden bis Ende September 2026 mehr als CHF 4,7 Mrd. für indirekte Immobilienprodukte beschafft oder angekündigt.