Verkauft, bevor die Immobilie bezahlt ist: Wie Oliver Fischer seine Fix-und-Flip-Deals plant

Eine interessante Immobilie entdeckt, die Finanzierung geprüft und einen Besichtigungstermin angefragt – doch schon ist das Objekt vergeben. Für viele angehende Immobilienhändler gehört diese Erfahrung zum Alltag. Besonders auf bekannten Immobilienportalen konkurrieren zahlreiche Interessenten um dieselben Angebote. Wer schnell entscheiden kann oder unmittelbar über finanzielle Mittel verfügt, ist dabei häufig im Vorteil. Andere Immobilien stehen dagegen seit Monaten zum Verkauf, weil Preis, Zustand oder Lage nicht zur Nachfrage passen. Doch selbst wer schließlich ein vermeintliches Schnäppchen findet, hat damit noch lange kein erfolgreiches Immobiliengeschäft abgeschlossen. „Viele konzentrieren sich beim Immobilienhandel zu sehr darauf, überhaupt ein günstiges Objekt zu bekommen. Dabei bringt der beste Einkaufspreis wenig, wenn später die Käufer fehlen oder die Kosten den möglichen Gewinn auffressen“, erklärt Immobilienexperte Oliver Fischer.

„Umso wichtiger ist es, schon vor dem Einkauf zu prüfen, welche Immobilien am Markt tatsächlich gefragt sind und wer sie später kaufen kann. Nur wenn die Nachfrage stimmt und sich das Geschäft wirtschaftlich rechnet, lohnt es sich, über einen Ankauf nachzudenken“, so Oliver Fischer weiter. Mit dieser Herangehensweise beschäftigt er sich seit mehr als vier Jahrzehnten. In dieser Zeit hat er weit über 3.000 Immobilieneinheiten gekauft, aufbereitet, aufgeteilt oder verkauft. Seine Erfahrungen vermittelt er heute über fixundflip.de, wo er bereits mehr als 2.800 Teilnehmer unterstützt hat. Dabei verfolgt er einen kaufmännischen Ansatz, der auf marktgängige Immobilien, überschaubare Aufwertungen und möglichst kurze Handelszyklen setzt.

Warum Oliver Fischer Immobilien möglichst vor der Veröffentlichung einkauft

Eine Möglichkeit, geeignete Immobilien frühzeitig zu finden, ist der sogenannte Off-Market-Einkauf. Dabei werden Immobilien direkt von privaten Eigentümern oder über Makler erworben, bevor sie auf den bekannten Portalen erscheinen. Durch gezieltes Marketing lassen sich Verkäufer ansprechen, die ihre Immobilie abgeben möchten, ohne sie zunächst öffentlich anzubieten. Das eröffnet die Möglichkeit, frühzeitig über den Kaufpreis und die Bedingungen des Geschäfts zu verhandeln, bevor ein breiter Wettbewerb entsteht. Dabei geht es allerdings nicht allein darum, möglichst günstig einzukaufen. Ebenso wichtig ist, dass die Immobilie für den späteren Weiterverkauf geeignet ist und sich mit dem Verkäufer eine für beide Seiten passende Vereinbarung treffen lässt.

Eine wichtige Rolle spielt deshalb das persönliche Gespräch. „Nicht jeder Verkäufer möchte unbedingt den höchsten Preis erzielen. Manchmal ist es den Menschen viel wichtiger, dass sie ihre Immobilie schnell verkaufen können, sich um möglichst wenig kümmern müssen und eine verlässliche Lösung bekommen“, erklärt Oliver Fischer. Im persönlichen Gespräch versucht er deshalb zunächst zu verstehen, was dem Verkäufer wichtig ist und welche Herausforderungen mit dem Immobilienverkauf verbunden sind. Das kann beispielsweise bei einer geerbten Immobilie relevant sein, die noch vollständig möbliert ist und deren Verkauf für die Angehörigen zusätzlichen Aufwand bedeutet. Auch ältere Eigentümer, die in eine kleinere Wohnung oder eine Pflegeeinrichtung umziehen möchten, benötigen mitunter Unterstützung. Je nach Situation bietet Oliver Fischer deshalb an, Immobilien im vorhandenen Zustand zu übernehmen oder bei organisatorischen Aufgaben zu helfen.

Marktanalyse vor dem Ankauf: Welche Immobilien sich tatsächlich verkaufen lassen

Doch selbst wenn sich mit einem Verkäufer eine passende Vereinbarung treffen lässt, ist damit noch nicht sichergestellt, dass sich die Immobilie anschließend gewinnbringend weiterverkaufen lässt. Entscheidend ist ebenso, ob sich nach der Aufbereitung genügend Interessenten finden, die das Objekt kaufen können und möchten. Deshalb untersucht Oliver Fischer bereits vor dem Ankauf, welche Immobilien in der jeweiligen Region gefragt sind, welche Käufergruppen infrage kommen und welchen Preis diese voraussichtlich bezahlen können. Dabei berücksichtigt er nicht nur die Lage, sondern auch das Raumangebot, die Infrastruktur und die finanziellen Möglichkeiten potenzieller Käufer. Denn eine Immobilie kann noch so hochwertig ausgestattet sein: Wenn sie sich nur wenige Menschen leisten können, wird der spätere Verkauf unter Umständen schwierig.

Besonders interessant sind für Oliver Fischer deshalb sogenannte Brot-und-Butter-Immobilien, also gewöhnliche Wohnimmobilien, die den Bedürfnissen einer breiten Käufergruppe entsprechen. Ein typisches Beispiel ist ein Reihenhaus mit vier bis fünf Zimmern, das jungen Familien ausreichend Platz bietet und zugleich bezahlbar bleibt. Solche Objekte können bei einem marktgerechten Preis auf eine entsprechend große Nachfrage treffen. Außergewöhnliche Luxusimmobilien oder Häuser mit umfangreichem Sanierungsbedarf passen dagegen weniger zu seinem Ansatz, wenn sich Kosten und Verkaufschancen nur schwer einschätzen lassen. „Wir sind Kaufleute und keine Bauleute. Wir wollen keine Risiko- und Spekulationsobjekte, sondern Immobilien kaufen, für die es bereits eine erkennbare Nachfrage gibt“, betont Oliver Fischer. Entscheidend ist für ihn daher nicht, wie außergewöhnlich eine Immobilie ist, sondern ob sie sich mit überschaubarem Aufwand für eine möglichst große Käufergruppe attraktiv machen und anschließend zu einem realistischen Preis verkaufen lässt.

Schlüsselübergabe und Zahlungsziel: Wie Oliver Fischer den Weiterverkauf vorbereitet

Ist eine geeignete Immobilie gefunden, kommt es nicht allein auf den vereinbarten Kaufpreis an. Auch die zeitlichen Bedingungen können darüber entscheiden, wie wirtschaftlich sich das Geschäft abwickeln lässt. Oliver Fischer versucht deshalb, bereits beim Ankauf eine frühzeitige Schlüsselübergabe und ein längeres Zahlungsziel zu vereinbaren. So lässt sich beispielsweise festlegen, dass die Aufbereitung unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags beginnen darf, während der Kaufpreis erst nach acht oder zwölf Wochen fällig wird. Bei einer Immobilie, die sich innerhalb von etwa vier Wochen aufwerten lässt, bleibt dadurch noch Zeit für die anschließende Vermarktung. Findet sich innerhalb weiterer zwei bis drei Wochen ein Käufer, kann der Weiterverkauf unter geeigneten Voraussetzungen bereits vertraglich vereinbart werden, bevor der ursprüngliche Kaufpreis bezahlt werden muss.

Ein solcher Weiterverkauf kann grundsätzlich auch vor der eigenen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch vereinbart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass beide Kaufverträge rechtlich und zeitlich aufeinander abgestimmt sind. Zudem bedeutet ein abgeschlossener Weiterverkaufsvertrag nicht automatisch, dass der Verkaufserlös bereits zur Verfügung steht. Ob sich ein Geschäft auf diese Weise abwickeln lässt, hängt deshalb nicht nur von der Nachfrage und dem Zustand der Immobilie ab, sondern auch von einer sorgfältigen vertraglichen und finanziellen Planung.

Vom einzelnen Immobiliengeschäft zum wiederholbaren Handelsmodell

Ein erfolgreich abgeschlossener Immobilienverkauf ist noch kein Beleg dafür, dass sich das Ergebnis beliebig oft wiederholen lässt. Wer regelmäßig Immobilien handeln möchte, muss aus seinen Erfahrungen lernen und eine Vorgehensweise entwickeln, die sich auch auf weitere Objekte übertragen lässt. Genau darauf hat Oliver Fischer seinen Ansatz über die Jahre ausgerichtet. Statt bei jedem Geschäft neue Wege zu suchen, setzt er auf bewährte Methoden und klare Entscheidungsgrundlagen. Das soll es ermöglichen, mehrere Immobiliengeschäfte im Jahr abzuwickeln, ohne dass der organisatorische Aufwand mit jedem zusätzlichen Objekt gleichermaßen wächst.

Dieses Wissen gibt Oliver Fischer heute über fixundflip.de an Menschen weiter, die selbst in den Immobilienhandel einsteigen oder ihre bisherigen Geschäfte systematischer gestalten möchten. Dabei vermittelt er nicht nur einzelne Strategien für den An- und Verkauf, sondern das Zusammenspiel der verschiedenen Entscheidungen, die über den wirtschaftlichen Erfolg eines Geschäfts bestimmen. „Kaufe, was gekauft wird, mach es einfach schön und verkaufe besser als die Konkurrenz. Das funktioniert aber nur, wenn du klare Prozesse hast, die du immer wieder umsetzen kannst“, fasst Oliver Fischer seinen Ansatz zusammen.

Sie möchten lernen, wie sich Immobiliengeschäfte bereits vor dem Ankauf fundiert kalkulieren und Einkauf, Aufbereitung sowie Weiterverkauf aufeinander abstimmen lassen? Dann nehmen Sie Kontakt zu Oliver Fischer auf und vereinbaren Sie einen Termin!

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Oliver Fischer
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