Verwaltungsgericht Köln: Mikro-Apartments ersetzen keine Mietwohnungen

Möblierte Mikro-Apartments stellen keinen vollwertigen Ersatz für reguläre Mietwohnungen dar. Dies hat das Verwaltungsgericht Köln in einem Urteil entschieden und die Klage einer Immobiliengesellschaft auf eine Abrissgenehmigung für drei Wohnhäuser abgewiesen (Aktenzeichen: 28 K 3595/24). Geklagt hatte ein luxemburgisches Immobilienunternehmen, das bestehende Wohngebäude abbrechen und an anderer Stelle Ersatz schaffen wollte.

Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens waren drei Wohnhäuser im Kölner Stadtteil Neustadt-Nord mit den Adressen Gilbachstraße 33 sowie Gladbacher Straße 45 und 47. Das Vorhaben der Immobiliengesellschaft sah vor, die dortigen Bestandsgebäude abzureißen.

Als bau- und wohnungsrechtlichen Ausgleich beabsichtigte das Unternehmen die Errichtung eines Neubaus in Köln-Ehrenfeld. In diesem sollten kleinteilige Einheiten für Ein- bis Zwei-Personenhaushalte entstehen, die mit einer Grundfläche von 21 bis 32 Quadratmetern konzipiert waren.

Ausstattung typisch für Ferienwohnungen und Hotels

Zur geplanten Ausstattung des Projekts zählten neben Mobiliar auch Haushaltswaren, Bettwäsche und ein Internetzugang. Vorgesehen war zudem ein Ausstattungspaket bei Einzug, das zwei Handtücher, Bettwäsche sowie eine Rolle Toilettenpapier umfasste.

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Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Köln reicht eine solche Konzeption jedoch nicht aus, um rechtlich als vollwertiger Ersatzwohnraum anerkannt zu werden. Die angebotenen möblierten Einheiten seien nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet.

Sowohl die Ausstattungsmerkmale als auch ein Mietniveau, das sich deutlich über dem allgemeinen Marktdurchschnitt bewege, entsprächen vielmehr dem Standard von Hotels oder Ferienwohnungen und richteten sich an eine temporäre Nutzung.

Keine dauerhafte Heimstätte

Gerichtssprecher Michael Ott erläuterte den richterlichen Befund dahingehend, dass derartige möblierte Wohnungen üblicherweise lediglich als vorübergehende Unterkunft genutzt würden. Sie erfüllten damit nicht den Zweck einer dauerhaften Heimstätte, wie sie reguläre Mietwohnungen für die Bevölkerung böten.

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Durch die Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt das Abrissbegehren der luxemburgischen Immobiliengesellschaft somit blockiert. Das Urteil setzt damit rechtliche Grenzen für Projekte, bei denen konventioneller Wohnraum durch hochpreisige Kurzzeit- oder Serviced-Apartments substituiert werden soll.