Verwaltungsgericht Köln: Mikroapartments gelten nicht als Ersatzwohnraum

Das Verwaltungsgericht Köln hat die Klage einer Luxemburger Immobiliengesellschaft auf Erteilung einer Abrissgenehmigung für drei Wohnhäuser abgewiesen. Das Gericht entschied unter dem Aktenzeichen 28 K 3595/24 gegen das Vorhaben des Unternehmens, die bestehenden Bauten niederzulegen und durch ein Projekt mit möblierten Einheiten zu ersetzen.

Von den Abrissplänen betroffen sind drei Immobilien im Kölner Stadtteil Neustadt-Nord. Konkret handelt es sich um die Gebäude in der Gilbachstraße 33 sowie in der Gladbacher Straße 45 und 47. Anstelle der dortigen Bestandsgebäude beabsichtigte das Immobilienunternehmen die Errichtung eines Neubaus, der ausschließlich möblierte Mikroapartments beherbergen sollte.

Keine Anerkennung als gleichwertiger Ersatzwohnraum

Die Richter folgten den Argumenten der klagenden Gesellschaft jedoch nicht. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts stellen die geplanten möblierten Mikroapartments keinen gleichwertigen Ersatzwohnraum dar. Das Gericht begründete diesen Schritt damit, dass die Einheiten nicht für ein dauerhaftes Wohnen bestimmt seien, sondern lediglich als vorübergehende Unterkunft dienten.

Das Vorhaben sah Wohneinheiten mit einer Größe von 21 bis 32 qm vor, die für Ein- bis Zweipersonenhaushalte konzipiert waren. Zum geplanten Konzept der Luxemburger Immobiliengesellschaft gehörten unter anderem ein bereitgestellter Internetzugang, eine Grundausstattung an Haushaltswaren und Wäsche sowie die vertraglich geregelte Rückversetzung der Räumlichkeiten in den ursprünglichen Einzugszustand nach dem Auszug der Mieter. Zudem war für die Bewohner ein Ausstattungspaket vorgesehen, das aus Bettwäsche, zwei Handtüchern und Toilettenpapier bestehen sollte.

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Erheblich über dem Mietspiegel

Neben dem Aspekt der nur temporären Nutzung sprach auch die geplante Preisgestaltung gegen das Projekt. Nach Angaben der Stadtverwaltung Köln lägen die kalkulierten Mieten für die geplanten Kleinwohnungen deutlich über dem allgemeinen Mietniveau.

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Mit der Entscheidung stärkt das Verwaltungsgericht die Position der Kommune beim Schutz von bestehendem Wohnraum. Der bloße Neubau von kompakten, vollmöblierten Einheiten mit Serviceelementen genügt demnach nicht den rechtlichen Vorgaben an Ersatzwohnraum, wenn das Wohnkonzept auf kurzzeitige Mietverhältnisse abzielt und das lokale Preisgefüge übersteigt.