Vonovia stemmt sich gegen Zinsflut mit Milliardenverkäufen

Vorstandschef Luka Mucic präsentierte diese Woche seine erste Bilanz – und die zeigt: Das operative Geschäft läuft, aber die Schuldenlast drückt.

Das operative Ergebnis stieg leicht um 1,4 Prozent auf rund 711,6 Millionen Euro. Getragen wird das Plus vor allem vom Kerngeschäft Vermietung: Hier legte das bereinigte EBITDA um 6,3 Prozent auf 629,7 Millionen Euro zu. Die monatliche Durchschnittsmiete kletterte auf 8,46 Euro pro Quadratmeter, die Vermietungsquote blieb mit 97,7 Prozent hoch.

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Doch der Schein trügt. Das Nettoergebnis brach von 491,6 auf 210,5 Millionen Euro ein. Grund: massiv gestiegene Zinsaufwendungen.

Der Schuldenberg aus der Deutsche-Wohnen-Übernahme

Mit rund 40 Milliarden Euro Nettoverschuldung kämpft Vonovia noch immer mit den Folgen der milliardenschweren Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen. Mucics oberste Priorität: runter mit den Verbindlichkeiten.

Der Plan ist ambitioniert. Bis 2028 soll der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) von aktuell 45,1 auf rund 40 Prozent sinken. Dafür hat der Konzern ein Verkaufsprogramm über fünf Milliarden Euro aufgelegt. Erste Gespräche mit Investoren laufen bereits.

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Das Modell dahinter heißt „Asset-Light": Vonovia verkauft Wohnungen, behält aber die Verwaltung als Dienstleister. So fließt Kapital rein – und das Servicegeschäft spült weiter Geld in die Kassen. Das Value-Add-Segment steigerte sein bereinigtes EBITDA bereits um 30 Prozent auf 50,1 Millionen Euro.

Neubau? Nur noch selektiv

Die hohen Zinsen bremsen nicht nur die Refinanzierung, sondern auch den Neubau. Vonovia hat die Investitionen in diesem Bereich bereits deutlich zurückgefahren. Im ersten Quartal flossen insgesamt 442 Millionen Euro in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau – ein leichter Anstieg um acht Prozent zum Vorjahr. Der Löwenanteil geht in die energetische Sanierung des Bestands.

Finanzvorstand Philip Grosse warnt vor den geopolitischen Unsicherheiten. Der Konflikt im Nahen Osten habe die Volatilität an den Märkten erhöht und die Kosten für neue Finanzierungen vorübergehend steigen lassen. Die Entwicklung der Zentralbankpolitik bleibe ein entscheidender Faktor.

Prognose bestätigt – trotz Gegenwind

Trotz der Herausforderungen hält Vonovia an den Jahreszielen fest. Das bereinigte EBITDA soll zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro liegen, das bereinigte Ergebnis vor Steuern zwischen 1,9 und 2,0 Milliarden Euro. Für die Hauptversammlung am 21. Mai ist eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie vorgesehen.

Analysten zeigen sich gespalten. 64 Prozent von 22 beobachtenden Experten sprechen eine Kaufempfehlung aus, das durchschnittliche Kursziel liegt bei 32,67 Euro. Gelobt wird die operative Stärke, kritisch gesehen bleibt die hohe Verschuldung.

Langfristig will Mucic das operative Ergebnis bis 2028 auf bis zu 3,5 Milliarden Euro steigern. Die Segmente außerhalb der Vermietung sollen dann 25 Prozent zum Gesamtergebnis beitragen. Ob das gelingt, hängt vor allem von einer Frage ab: Wie schnell lässt sich der Schuldenberg abbauen, ohne die Zukunftsfähigkeit des Konzerns zu gefährden?

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