WEG-Beschlüsse: Für Markisen und Wallboxen reicht meist die einfache Mehrheit

Eigentümer einer Wohnung können in ihrer Immobilie nicht jede bauliche Veränderung nach eigenem Ermessen umsetzen. Wie aktuelle Branchenberichte verdeutlichen, unterscheidet das Wohnungseigentumsrecht strikt zwischen dem eigenen Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Während Eingriffe im Wohnungsinneren oft zustimmungsfrei bleiben, verlangen Maßnahmen an Außenbereichen oder Gemeinschaftsflächen klare Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Freie Hand im Sondereigentum, Vorgaben an der Fassade

Keines Beschlusses bedürfen Modernisierungen, die sich rein auf das Sondereigentum beschränken. Dazu zählen Arbeiten im Badezimmer, das Tapezieren, das Verlegen neuer Bodenbeläge sowie Eingriffe an nicht tragenden Innenwänden.

Sobald jedoch Gemeinschaftseigentum berührt wird, endet die Entscheidungsfreiheit der einzelnen Eigentümer. Selbst das Klingel- oder Namensschild an der Wohnungstür ist Teil des Gemeinschaftseigentums und setzt daher einen Beschluss voraus. Auch die Außenfassade eines Gebäudes gehört in der Regel der WEG.

So verlangt die Außenmontage eines Bewegungsmelders die Zustimmung des Verwalters oder einen WEG-Beschluss. Während kleine, rückbaubare Klebemontagen ohne Bohrlöcher oft als unproblematisch gelten, wird eine sichtbare Kabelverlegung häufig als bauliche Veränderung eingestuft.

Ebenso regeln die Teilungserklärung oder entsprechende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bauliche Fassadeneingriffe wie Wanddurchführungen für Ablufttrockner.

Von einfacher Mehrheit bis zur Allstimmigkeit

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Für zahlreiche bauliche Veränderungen und Beschlussfassungen genügt nach den gesetzlichen Regeln die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, wobei Enthaltungen nicht mitzählen. Dies gilt unter anderem für die Anbringung von Markisen, die Installation von Balkonkraftwerken oder Wallboxen sowie Vorhaben zum Einbruchschutz und zur Barrierefreiheit.

Auch Split-Klimageräte knüpfte der Bundesgerichtshof (BGH) an einen solchen mehrheitlichen Gestattungsbeschluss. Ebenfalls mit einfacher Mehrheit entschieden werden die Jahresabrechnung, das Hausgeld, die Erhaltungsrücklage, die Bestellung der Hausverwaltung, der Eigentümerbeirat und die Durchführung hybrider Versammlungen.

Für andere Vorhaben gelten höhere Hürden:
- Eine qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen ist erforderlich, wenn Versammlungen rein virtuell stattfinden sollen.
- Für die Kostenverteilung baulicher Maßnahmen bedarf es einer Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen sowie der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
- Der Verzicht auf die jährliche Präsenzversammlung, die sonst bis 2028 vorgeschrieben ist, erfordert Einstimmigkeit.
- Vollständige Allstimmigkeit aller Miteigentümer ist bei Änderungen der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung, bei der Vergabe von Sondernutzungsrechten sowie bei Umlaufbeschlüssen notwendig.

BGH billigt Streetart per Mehrheitsbeschluss

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Wie weit der Gestaltungsspielraum bei baulichen Veränderungen reicht, zeigt ein Urteil des BGH vom 25.09.2026 (Az. V ZR 165/25). Demnach kann eine Eigentümergemeinschaft die Gestaltung einer Fassade mit einem Streetart-Kunstwerk mehrheitlich beschließen. Das konkrete Bildmotiv muss zum Zeitpunkt der Abstimmung nicht im Detail feststehen.

Der Senat ordnete das Vorhaben als bauliche Veränderung nach Paragraph 20 Absatz 1 WEG ein. Ausreichend sei, wenn der Beschluss klare Rahmenbedingungen wie die Fläche, die Verbleibdauer, die Künstlerin, die Kostentragung sowie Vorgaben zu Stil und Farbgebung festlegt.

Da ein Verein die Kosten übernahm und die WEG lediglich über einen Zeitraum von fünf Jahren gebunden war, lag keine grundlegende Umgestaltung im Sinne von Paragraph 20 Absatz 4 Alternative 1 WEG vor. Ein persönliches Missfallen einzelner Miteigentümer stelle zudem keine unbillige Benachteiligung nach Paragraph 20 Absatz 4 Alternative 2 WEG dar.

Zuvor hatten bereits das Amtsgericht Wuppertal am 11.12.2024 (Az. 95b C 72/24) und das Landgericht Düsseldorf am 21.07.2025 (Az. 25 S 2/25) entsprechende Klagen abgewiesen; die Revision vor dem BGH blieb ohne Erfolg.