Wohnungsbau 2025: Fertigstellungen fallen auf Tiefstand seit 2012

Der Wohnungsneubau fiel im vergangenen Jahr auf den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt. Gleichzeitig zeigen regionale Märkte erste Zeichen einer Stabilisierung – allerdings auf hohem Preisniveau.

Fertigstellungen brechen ein – Bauzeiten explodieren

Lediglich 206.600 Wohnungen wurden 2025 fertiggestellt. Das sind 18 Prozent weniger als im Vorjahr – ein Minus von 45.400 Einheiten. Der niedrigste Wert seit 2012. Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr? Erneut krachend verfehlt.

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Immerhin: Die Zahl der Baugenehmigungen erholte sich leicht. 238.100 Einheiten wurden genehmigt – ein Plus von 11 Prozent. Doch das hilft wenig. Der Bauüberhang liegt bei rund 760.700 Wohnungen. Genehmigt, aber nicht gebaut.

Warum? Die Bauzeiten haben sich dramatisch verlängert. 2020 dauerte ein Projekt von der Genehmigung bis zur Fertigstellung durchschnittlich 20 Monate. Heute sind es 27.

Kosten explodieren – Iran-Krieg als Treiber

Die Baukosten stiegen Anfang 2026 erneut um 6 Prozent. Marktbeobachter machen dafür auch die Auswirkungen des Iran-Krieges verantwortlich. Der Konflikt treibt nicht nur die Materialpreise, sondern auch das Zinsniveau für Kredite nach oben.

Bundesbauministerin Hubertz kündigte daher ein Baugesetzbuch-Upgrade an. Ein sogenannter „Bau-Turbo“ soll den Neubau wieder beschleunigen. Ob das reicht, ist fraglich.

Hamburg stabilisiert – Küste bleibt teuer

Regional zeigt sich ein differenziertes Bild. In Hamburg scheint der Markt einen Boden gefunden zu haben. Der durchschnittliche Hauspreis lag im ersten Quartal 2026 bei 5.571 Euro pro Quadratmeter – ein leichter Rückgang gegenüber 5.625 Euro im Vorjahr. Bei Eigentumswohnungen stieg der Preis dagegen leicht von 6.303 auf 6.366 Euro.

Die Nachfrage in der Elbmetropole zieht wieder an. Das Angebot bleibt begrenzt.

Ganz anders an den Küsten. Auf Amrum werden weiterhin Spitzenpreise von 9.922 Euro pro Quadratmeter erzielt. Zwar sanken die Preise in den Küstenregionen insgesamt um 4,7 Prozent. Aber: Auf dem Festland finden sich mittlerweile deutlich günstigere Alternativen.

Im Westen Deutschlands zeigen sich ebenfalls moderate Entwicklungen. In Essen-Haarzopf werden Neubauwohnungen teilweise für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter angeboten. Der Stadtteil gilt als Aufsteigerlage für Familien. Solche Nischen gewinnen an Bedeutung – die Kernstädte der Metropolen sind für viele Haushalte finanziell kaum noch zugänglich.

Cube Real Estate pleite – 500-Millionen-Projekte betroffen

Die wirtschaftliche Anspannung fordert ihre Opfer. Der Immobilienentwickler Cube Real Estate aus Leverkusen meldete im Mai 2026 Insolvenz in Eigenverwaltung an. Drei Großprojekte in Düsseldorf mit einem Gesamtvolumen von rund 500 Millionen Euro sind betroffen.

Besonders prekär: Das Projekt Cube Central 378 ist bei einem Investitionsvolumen von 95 Millionen Euro bereits zu 90 Prozent fertiggestellt. Doch die Bauarbeiten ruhen seit November 2025. Das Unternehmen verzeichnete in den letzten zwei Jahren Verluste von 5,4 Millionen Euro.

Tempelhofer Feld: Neuer Anlauf für Bebauung?

Angesichts des stockenden Neubaus werden in den Metropolen großflächige Lösungen diskutiert. In Berlin ist die Bedatte um eine Randbebauung des Tempelhofer Feldes neu entbrannt. Die Architekten Kollhoff und Nöfer legten einen Plan vor: 21.400 Wohnungen am Rand der Freifläche.

Der Regierende Bürgermeister Wegner kündigte eine Prüfung an. Problem: Ein Volksentscheid aus dem Jahr 2014 untersagte die Bebauung eigentlich. Der Konflikt zwischen Freiflächenschutz und Wohnungsnot wird immer greifbarer.

Neue Wege: Holzbau-Kompetenzzentrum und geförderter Wohnraum

Auch in kleineren Kommunen sucht man nach Lösungen. In Köngen wurde ein Investorenwettbewerb für das Neubaugebiet „Östlich Blumenstraße“ abgeschlossen. Der Fokus liegt auf gefördertem Wohnraum mit 25-jähriger Bindung.

In Ladenburg endete das Werkstattverfahren für das elf Hektar große ehemalige ABB-Areal. Hier soll ein neues Stadtquartier mit Wohnen und Gewerbe entstehen.

Und in Suhl startete im Mai 2026 ein Kompetenzzentrum für Holzbau. Mit Fördermitteln in Millionenhöhe will die Branche nachhaltige Baustoffe vorantreiben.

Demografie: Bevölkerung schrumpft erstmals

Ein wesentlicher Faktor für die langfristige Marktbewertung: Ende 2025 lebten rund 83,5 Millionen Menschen in Deutschland. Das sind etwa 100.000 weniger als im Vorjahr – der erste Bevölkerungsrückgang seit längerer Zeit.

Ursache ist ein Geburtendefizit von bis zu 360.000 Personen. Die gesunkene Nettozuwanderung von schätzungsweise 220.000 bis 260.000 Menschen konnte das nicht ausgleichen.

Trotz der leicht schrumpfenden Gesamtbevölkerung bleibt der Druck auf die Wohnungsmärkte in den wirtschaftlichen Zentren hoch. Die Bautätigkeit dort verzögert sich massiv.

Infrastruktur-Großprojekte binden Kapazitäten

Infrastrukturprojekte konkurrieren zudem um Fachkräfte und Ressourcen. Für die Planung eines Technologiezentrums am Forschungsflugplatz Würselen-Aachen wurden 4,3 Millionen Euro aus Strukturwandelmitteln bewilligt. In Chemnitz startete die Hauptphase für den Bau des Bahnrings am Falkeplatz – ein Projekt mit Kosten im mittleren dreistelligen Millionenbereich, das erst um 2030 fertig sein soll.

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Ausblick: Konsolidierung oder Wende?

Die Kombination aus sinkenden Fertigstellungszahlen und schrumpfender Bevölkerung schafft eine komplexe Ausgangslage. Das Geburtendefizit könnte langfristig entlasten. Die aktuelle Konzentration auf Ballungsräume sorgt aber für anhaltenden Nachfrageüberhang.

Die Stabilisierung der Preise in Städten wie Hamburg deutet darauf hin, dass der Markt trotz gestiegener Zinsen einen Boden gefunden hat. Die Insolvenz von Cube Real Estate zeigt jedoch: Viele Finanzierungsmodelle aus der Niedrigzinsphase sind unter den aktuellen Bedingungen nicht mehr tragfähig.

Für die kommenden Monate ist mit einer weiteren Konsolidierung zu rechnen. Die angekündigten Beschleunigungsmaßnahmen müssen ihre Wirksamkeit erst beweisen. Der Bauüberhang von über 760.000 Einheiten bietet theoretisch großes Potenzial – sofern die Finanzierung gesichert werden kann.

Die Branche blickt gespannt auf die Entwicklung der Materialkosten und Kreditzinsen. Und auf die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten. Ob sie sich stabilisieren oder weiter verschärfen, wird maßgeblich über die Zukunft des deutschen Wohnungsbaus entscheiden.

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