Wohnungsbau in Deutschland auf Tiefstand: Nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt

Die Fertigstellungszahlen sind auf den tiefsten Stand seit über einem Jahrzehnt gefallen – und die Branche schlägt Alarm.

Während die Neubauzahlen sinken, wird die rechtssichere Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien für Vermieter immer wichtiger. Dieser kostenlose Ratgeber zeigt Ihnen in nur 5 Minuten, wie Sie Ihre Betriebskostenabrechnung 2026 fehlerfrei erstellen und keine umlagefähigen Kosten vergessen. Betriebskostenabrechnung 2026: Jetzt rechtssicher aufstellen

Dramatischer Rückgang bei Fertigstellungen

Im Jahr 2025 wurden lediglich 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das sind 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Besonders hart traf es Einfamilienhäuser: Hier brachen die Zahlen um ein Viertel auf nur noch 41.800 Einheiten ein.

Die staatliche Zielmarke von jährlich 400.000 neuen Wohnungen bleibt damit in weiter Ferne. In der Branche gilt die Entwicklung als wohnungspolitischer Alarmruf.

Baukosten explodieren – Iran-Krieg als Treiber

Die Ursachen sind vielschichtig. Neben der restriktiven Zinspolitik belasten vor allem die massiv gestiegenen Baukosten neue Projekte. Allein im ersten Quartal 2026 legten die Kosten für Bauleistungen um weitere sechs Prozent zu.

Experten führen dies unter anderem auf die Auswirkungen des Iran-Krieges zurück. Die geopolitischen Spannungen treiben Energiepreise und belasten Lieferketten. Die Folge: Bauprojekte dauern immer länger. Lag die Zeitspanne von der Genehmigung bis zur Fertigstellung 2020 noch bei durchschnittlich 20 Monaten, sind es heute 27 Monate.

Bauüberhang von 760.000 Wohnungen

Ein Hoffnungsschimmer: Die Baugenehmigungen stiegen 2025 um etwa 11 Prozent auf 238.100 Einheiten. Doch die Lage bleibt angespannt. Ein massiver Bauüberhang von über 760.000 genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungen lastet auf dem Markt.

Besonders alarmierend: 35.700 Baugenehmigungen erloschen – der höchste Stand seit 2002. Viele Investoren verfolgen ihre Projekte trotz vorliegender Erlaubnis nicht weiter. Grund sind mangelnde Rentabilität und unsichere Rahmenbedingungen.

Streit um Wohngeld-Kürzungen in Berlin

In der Hauptstadt sorgt der Kurs von Bauministerin Hubertz für Diskussionen. Um die Sparvorgaben von Finanzminister Klingbeil zu erfüllen, plant das Ministerium Kürzungen beim Wohngeld von bis zu einer Milliarde Euro.

Berlins SPD-Chef Krach kritisierte die Pläne scharf. „Das ist das falsche Signal in einer Zeit, in der immer mehr Haushalte auf Unterstützung angewiesen sind“, sagte er. Aktuell beziehen rund 1,2 Millionen Haushalte Wohngeld, der Durchschnittsbetrag liegt bei etwa 370 Euro pro Monat. Besonders betroffen wären Familien und Rentner – sie machen fast 96 Prozent der Empfänger aus.

Bauturbo soll Verfahren beschleunigen

Parallel dazu versuchen Berlin und andere Metropolen mit dem sogenannten Bauturbo gegenzusteuern. Das seit Oktober 2025 geltende Sonderbaurecht erlaubt Baugenehmigungen ohne förmlichen Bebauungsplan – vorausgesetzt, die Projekte fügen sich in den städtebaulichen Kontext ein.

Die Regelung ist bis Ende 2030 befristet und zielt auf den Bau bezahlbarer Wohnungen. In der Praxis zeigen sich jedoch Unterschiede: Frankfurt am Main schließt bestimmte Segmente wie Einfamilienhäuser oder Mikroapartments aus, um eine einseitige Marktentwicklung zu verhindern.

Energetische Vorgaben verschoben

Auch bei den energetischen Anforderungen gibt es Bewegung. Der Bundestag verlängerte die Frist für die 65-Prozent-Quote für erneuerbare Energien bei Heizungen in Großstädten. Die Neuregelung soll nun frühestens Anfang November 2026 in Kraft treten.

Branchenvertreter werten dies teils als Atempause, teils als Zeichen anhaltender politischer Unsicherheit. Beides verzögert Investitionsentscheidungen.

Sozialer Wohnungsbau: Frankfurt als Vorreiter

Während der bundesweite Bestand an Sozialwohnungen seit den 1980er Jahren von vier Millionen auf rund eine Million geschrumpft ist, meldet Frankfurt eine Trendwende. Erstmals seit zwei Jahrzehnten stieg der Bestand auf knapp 31.000 geförderte Wohnungen.

Ermöglicht wurde dies durch eine Kombination aus Neubau und gezieltem Ankauf von Belegrechten. Planungsdezernent Gwechenberger betonte: „Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist eine wirtschaftspolitische Daueraufgabe.“ Schätzungen zufolge wären zwei Drittel der Bevölkerung theoretisch anspruchsberechtigt für geförderten Wohnraum.

Kritik kommt dennoch: Die Linke in Frankfurt bemängelt, dass die Kaltmieten in manchen Segmenten bis zu 20 Euro pro Quadratmeter erreichen. Der Ankauf von Belegrechten sei zudem nur eine kurzfristige Lösung.

Bundesweit fehlen 1,4 Millionen Wohnungen

Laut Analysen des Pestel-Instituts fehlen bundesweit aktuell etwa 1,4 Millionen bezahlbare Wohnungen. Die De-batte über die richtige Förderstrategie wird daher immer lauter.

Der Thinktank Dezernat Zukunft kritisiert die Fokussierung auf Subjektförderung – direkte Zahlungen an Mieter wie Wohngeld oder Bürgergeld. Mit jährlichen Ausgaben von rund 20 Milliarden Euro sei dies eine kostspielige Strategie. Sie stabilisiere die Mieten im unteren Preissegment, schaffe aber keinen neuen Wohnraum.

Als Alternative wird eine Bundesgesellschaft für serielles Bauen diskutiert. Sie soll durch günstigere Finanzierungskonditionen den Objektbau direkt ankurbeln.

Stimmung auf Tiefstand

Die Bauwirtschaft befindet sich in einer Phase der Konsolidierung. Viele Akteure warten ab – wegen unsicherer Zinsen und volatiler Materialkosten. Die Stimmung im Wohnungsbau lag laut Ifo-Institut im April bei minus 28,4 Punkten. Das unterstreicht die pessimistische Erwartungshaltung der Branche.

Angesichts steigender Baukosten und stagnierender Neubauzahlen ist es für Vermieter existenziell, die Wirtschaftlichkeit ihrer Bestandsimmobilien zu sichern. Erfahren Sie in diesem kostenlosen Report, welche 'sonstigen Betriebskosten' oft im Mietvertrag vergessen werden und wie Sie diese rechtssicher umlegen. Gratis-Report: Betriebskosten rechtssicher abrechnen

Ein wesentliches Problem bleibt die Überregulierung. Der GdW fordert einen verbindlichen Abwägungsvorrang für den Wohnungsbau und einfachere Standards – etwa nach dem Konzept des Gebäudetyps E. Dieser erlaubt, von kostspieligen Komfortstandards abzuweichen, solange die Sicherheit gewahrt bleibt.

Die durchschnittlichen Baukosten sind durch immer neue ökologische und technische Auflagen in Höhen getrieben worden, die im freifinanzierten Wohnungsbau kaum noch durch marktübliche Mieten gedeckt werden können.

Ausblick: Unter 200.000 Fertigstellungen erwartet

Die Prognosen bleiben gedämpft. Marktforscher und die IG Bau rechnen für 2026 mit einem weiteren Absinken der Fertigstellungszahlen auf unter 200.000 Einheiten. Das Ifo-Institut konkretisiert seine Erwartung auf etwa 185.000 Wohnungen.

Eine spürbare Belebung wird erst erwartet, wenn sich die Zinsen stabilisieren und die geopolitischen Risiken – insbesondere durch den Konflikt im Nahen Osten – kalkulierbarer werden.

Die Bundesregierung setzt kurzfristig auf neue Abschreibungsregeln und den Anstieg der Baugenehmigungen im Frühjahr 2026. Bauministerin Hubertz verweist darauf, dass die Rekordmittel für den sozialen Wohnungsbau zeitversetzt Wirkung zeigen würden.

Ob Bauturbo und kommunale Anstrengungen ausreichen, um den Abwärtstrend nachhaltig zu brechen, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.

de | wirtschaft | 69402989 |