Wohnungsmarkt in der Krise: 5,1 Millionen Rentnern droht Wohnarmut

Eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts warnt vor einer massiven Welle der „Wohnarmut“ unter Babyboomern. Gleichzeitig kämpfen Projektentwickler mit drastisch gestiegenen Refinanzierungskosten und sinkenden staatlichen Förderkapazitäten. Geopolitische Spannungen und eine angespannte Haushaltslage erschweren die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum – in einem Moment, in dem der Bedarf einen neuen Höchststand erreicht.

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Millionen Senioren droht der soziale Abstieg

Rund 5,1 Millionen Angehörige der Babyboomer-Generation sind laut Pestel-Institut von zu hohen Wohnkosten bedroht. Das entspricht etwa 40 Prozent der insgesamt 12,9 Millionen Menschen dieser Alterskohorte. Die Forscher rechnen vor: Diese Personen werden im Ruhestand voraussichtlich eine Rente von weniger als 800 Euro beziehen.

Besonders betroffen ist Nordrhein-Westfalen mit über einer Million potenziell Betroffenen, gefolgt von Bayern mit rund 815.000 Personen. Hauptursachen sind langjährige Tätigkeiten im Niedriglohnsektor, hohe Teilzeitanteile und Phasen der Arbeitslosigkeit.

Die IG Bau warnte vor einer drastischen Zunahme der Sozialausgaben. Bereits in den vergangenen Jahren stieg der Anteil der Rentenempfänger, die auf Grundsicherung angewiesen sind, von 2,5 Prozent im Jahr 2010 auf zuletzt 4,3 Prozent. Das sind etwa 760.000 Menschen, die ihren Lebensunterhalt nicht mehr aus eigener Kraft bestreiten können.

Der Sozialverband Deutschland ergänzte: Mehr als 80 Prozent der Bevölkerung können ihren bisherigen Lebensstandard im Alter voraussichtlich nicht halten. Über die Hälfte der Bürger sei finanziell nicht in der Lage, privat für das Alter vorzusorgen.

Die steigenden Mieten wirken als Brandbeschleuniger. In München erreichten die Nettomieten für Neubauten Anfang Mai die Marke von 25,40 Euro pro Quadratmeter. Selbst im Altbaubestand liegen die Forderungen im Schnitt bei 22,70 Euro. „Die Kosten für das Wohnen laufen völlig aus dem Ruder“, betonten Experten des Immobilienverbandes Deutschland.

Zinsdruck durch globale Krisen

Die Herausforderungen auf der Nachfrageseite treffen auf eine schwierige Lage auf der Finanzierungsseite. Das Refinanzierungsvolumen für institutionelle Immobilien erreicht 2026 mit über 40 Milliarden Euro einen vorläufigen Höhepunkt. Allein die Refinanzierungslücke im Bereich der Büroimmobilien beläuft sich auf etwa 6,3 Milliarden Euro.

Verschärft wird die Situation durch den bewaffneten Konflikt im Iran. Infolge der Unsicherheiten stiegen die Zinsen für Immobilienkredite zuletzt um bis zu 50 Basispunkte. Das trifft auch große Marktteilnehmer wie Vonovia.

Der Wohnungskonzern wies im ersten Quartal 2026 zwar ein leicht gestiegenes bereinigtes EBITDA von 711,6 Millionen Euro aus. Aufgrund höherer Finanzierungskosten verzeichnete das Unternehmen jedoch einen Gewinnrückgang um 7,2 Prozent auf 365,6 Millionen Euro. Mit einer durchschnittlichen Monatsmiete von 10,57 Euro pro Quadratmeter bleibt München der teuerste Standort im Portfolio des Konzerns, der bundesweit rund 471.000 Wohnungen bewirtschaftet.

Zusätzlich belasten Sanierungsstaus den Markt. In der Münchener Studentenstadt Freimann stehen rund 2.000 Wohnungen leer, weil notwendige Instandsetzungen nicht umgesetzt werden können. Die Zahl der Neubaugenehmigungen in der bayerischen Landeshauptstadt sank im Vergleich zum Vorjahr um rund 30 Prozent.

Politische Regulierungsversuche und regionale Unterschiede

Angesichts des Mangels an preiswertem Wohnraum werden verstärkt regulative Maßnahmen diskutiert. In Berlin forderten die Grünen Anfang Mai ein sogenanntes Bezahlbare-Mieten-Gesetz. Der Entwurf sieht eine gestaffelte Sozialquote für private Vermieter vor, die ab einem Bestand von 51 Wohnungen greifen soll.

Große Unternehmen mit mehr als 2.000 Wohneinheiten müssten demnach bis zu 30 Prozent ihrer Bestände für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins reservieren. Bei Verstößen sind Bußgelder von bis zu 500.000 Euro im Gespräch. SPD und Linke signalisierten Unterstützung, die Immobilienwirtschaft übt scharfe Kritik.

Regional zeigen sich deutliche Unterschiede. Hessen konnte durch Fördermittel in Höhe von 2,2 Milliarden Euro die Zahl der Sozialwohnungen erstmals seit Mitte der 1990er Jahre wieder auf über 80.500 steigern. In Niedersachsen sank die Zahl dagegen zwischen 2020 und 2024 um 12.000 auf nur noch 50.000 Einheiten. Mit Blick auf die Kommunalwahlen im September 2026 forderte der DGB den verstärkten Aufbau kommunaler Wohnungsbaugesellschaften.

Auch lokale Projekte kämpfen oft mit langwierigen Planungsphasen. In Potsdam sind im Stadtteil Kirchsteigfeld rund 1.000 neue Wohnungen geplant – ein Baubeginn wird jedoch erst für 2027 in Aussicht gestellt. In Ludwigslust feierte die städtische Wohnungsgesellschaft Vewoba hingegen im Mai Richtfest für 33 neue Wohnungen mit Mietpreisen zwischen 9 und 11 Euro kalt.

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Die paradoxe Marktsituation

Der Markt ist durch eine paradoxe Entwicklung gekennzeichnet. Einerseits steigt der Bedarf an gefördertem Wohnraum durch die drohende Altersarmut massiv an. Andererseits machen gestiegene Zinsen und Baukosten die Erstellung von Wohnraum zu Mieten, die für Rentner mit weniger als 800 Euro Einkommen bezahlbar wären, ohne massive Subventionen nahezu unmöglich.

Die Bundesregierung versucht, mit Änderungen im Vertragsrecht und der Idee einer Bundes-Baugesellschaft gegenzusteuern. Kritiker des IW Köln geben jedoch zu bedenken, dass die aktuelle Neubauoffensive noch nicht den notwendigen Durchbruch erzielt habe. Zudem ignorierten manche Studien zur Wohnarmut, dass ein Teil der Rentner über Wohneigentum oder betriebliche Vorsorge verfüge.

Dennoch bleibt das Grundproblem bestehen: In Ballungsräumen nimmt die Mietbelastungsquote für einkommensschwache Haushalte existenzbedrohende Ausmaße an. Ein weiterer destabilisierender Faktor ist die wirtschaftliche Situation der Kleinvermieter. Rund 60 Prozent dieser Gruppe erwägen derzeit den Verkauf ihrer Immobilien – was zu einer weiteren Konzentration am Markt oder zur Umwandlung in teurere Eigentumswohnungen führen könnte.

Haushaltslage: Spielräume fehlen

Die finanzielle Handlungsfähigkeit des Staates ist limitiert. Die Mai-Steuerschätzung vom 8. Mai 2026 zeichnet ein ernüchterndes Bild. Der Bund muss im Jahr 2026 mit Mindereinnahmen von 17,8 Milliarden Euro im Vergleich zur vorherigen Prognose rechnen. Für 2027 wird ein weiteres Defizit von etwa 10 Milliarden Euro erwartet.

Bundesfinanzminister Lars Klingbeil machte den Iran-Krieg und den damit verbundenen Energiepreis-Schock für die wirtschaftliche Eintrübung verantwortlich. In Bayern kündigte Finanzminister Albert Füracker bereits an, dass es keinerlei Spielräume für neue Ausgaben gebe. Angesichts eines geplanten Bundeshaushalts für 2027 mit einer Neuverschuldung von 110,8 Milliarden Euro und gleichzeitigem Verfall der kommunalen Infrastruktur steht der soziale Wohnungsbau in direkter Konkurrenz zu anderen notwendigen Investitionen.

Die Bauwirtschaft setzt derweil auf technologische Lösungen wie das serielle Bauen, um Kosten zu senken. Ob diese Effizienzgewinne ausreichen, um die Lücke zwischen den erforderlichen Mieten und der schwindenden Kaufkraft der künftigen Rentnergeneration zu schließen, bleibt abzuwarten. Die Kombination aus demografischem Wandel, geopolitischen Risiken und fiskalischer Knappheit stellt die Wohnungsbaupolitik vor eine ihrer größten Belastungsproben der Nachkriegsgeschichte.

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