Erbengemeinschaft: Warum geerbte Immobilien jahrelang leer stehen können

Erbengemeinschaften sehen sich bei der Abwicklung von Nachlässen und Immobilien regelmäßig mit komplexen rechtlichen, steuerlichen und emotionalen Herausforderungen konfrontiert. Da eine Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft fungiert, kann kein Mitglied allein über einen Nachlassgegenstand wie ein Haus oder Grundstück verfügen.

Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung erfordern Einigkeit. Kommt es zum Streit, droht im äußersten Fall eine Teilungsversteigerung, die oft mit erheblichen finanziellen Einbußen einhergeht.

Leerstand und versicherungsrechtliche Risiken

Die rechtlichen Verflechtungen führen in der Praxis häufig zu langem Leerstand. In München stehen beispielsweise 34.000 genehmigte Wohnungen noch nicht zur Verfügung, während Erbfälle Schätzungen zufolge einen Leerstand von ein bis zwei Jahren verursachen.

Eine alternde Gesellschaft bringt zwar mehr Erbfälle mit sich, dies sorgt jedoch nur für leichte Entlastung auf dem Wohnungsmarkt. Aus der Praxis wird daher gefordert, geerbte Immobilien unkomplizierter auf Zeit vermieten zu können.

Bleibt ein Nachlassobjekt über den Winter unbewohnt, entstehen handfeste Pflichten für die Eigentümer. Sinkende Temperaturen gefährden wasserführende Leitungen in Außenwänden, Kellern oder unbeheizten Räumen.

Taut gefrorenes Wasser auf, können unbemerkte Rohrbrüche schwere Schäden anrichten; zudem begünstigen Kältebrücken Schimmelbildung. Viele Wohngebäudeversicherungen schreiben für ungenutzte Gebäude regelmäßige Kontrollen, eine Mindestbeheizung oder die Entleerung der Leitungen vor. Versäumnisse können den Versicherungsschutz gefährden.

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Starre Freibeträge und steuerliche Belastungen

Erschwert wird die Nachlassabwicklung durch das Steuerrecht. Die persönlichen Freibeträge für Kindern liegen seit über 15 Jahren unverändert bei 400.000 Euro je Elternteil, während die Immobilienpreise über viele Jahre deutlich gestiegen sind.

Zwar bleibt das Familienheim nach dem Erbschaftsteuergesetz unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei, wenn ein Erbe unverzüglich einzieht und die Immobilie mindestens zehn Jahre lang durchgehend selbst nutzt. In Erbengemeinschaften muss dieser Erbe jedoch oft Miterben auszahlen und den über den Freibetrag hinausgehenden Wertanteil versteuern.

In der Politik fordern FDP und CSU eine Anhebung und dynamische Inflationsanpassung der Freibeträge, während Bayern eine Regionalisierung anstrebt. SPD, Grüne und mehrere Bundesländer warnen hingegen vor Einnahmeausfällen für die öffentlichen Haushalte. Parallel dazu befasst sich das Bundesverfassungsgericht erneut mit den Verschonungsregeln für Betriebsvermögen.

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Unklare Regelungen und juristische Konflikte

Zusätzliche Streitigkeiten entstehen durch lückenhafte Vereinbarungen zu Lebzeiten. Oft bleiben Überlassungsverträge mit Ausgleichungsklauseln zugunsten späterer Miterben im Verborgenen, was nach dem Erbfall für Unmut sorgt. Fachleute raten daher, Schenkungen frühzeitig transparent zu machen.

Noch komplexer gestaltet sich die Lage bei unteilbaren Einheiten wie landwirtschaftlichen Betrieben, bei denen ohne Testament die Zerschlagung droht, sofern keine frühzeitige Nachfolge samt Nutzung steuerlicher Begünstigungen geregelt wurde.

Häufig müssen Gerichte unklare Testamente auslegen. So entschieden das Oberlandesgericht München, das Oberlandesgericht Frankfurt sowie das Landgericht Berlin in teils widersprüchlichen Konstellationen über die Quote von Erben oder die Zuweisung von Immobilien.

Auch Kommunen geraten in Konflikte: Die Stadt Metzingen unterlag vor dem Landgericht Tübingen in einem Rechtsstreit um ein Gebäude in der Hohenstaufenstraße, nachdem das Rathaus den Erben Scheinwohnen vorgeworfen hatte. In Einzelfällen binden bestehende Wohnrechte Hinterbliebener oder laufende Kredite die Miterben über Jahre hinweg an schwer veräußerbare Anteile.