Erbschaftsteuer: BFH klärt Spekulationsfrist ab Kaufvertrag

Seit 2025/2026 setzen Finanzämter verstärkt auf die Verkehrswertorientierung. Das treibt die Bemessungsgrundlage nach oben – während die Freibeträge unverändert bleiben.

So bewertet das Finanzamt Ihre Immobilie

Immobilien müssen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem Verkehrswert angesetzt werden. In der Praxis kommen die Finanzbehörden dabei häufig zu hohen Werten. Abhilfe schafft ein Verkehrswertgutachten: Es kann belegen, dass die Immobilie tatsächlich weniger wert ist als vom Fiskus berechnet. Die Einspruchsfrist gegen Feststellungsbescheide beträgt in der Regel einen Monat.

Die Freibeträge bleiben ein zentraler Hebel der Nachfolgeplanung. Ehegatten können 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kindern 400.000 Euro. Enkelkinder haben je nach Konstellation Anspruch auf 200.000 bis 400.000 Euro. Die Steuersätze in Steuerklasse I steigen progressiv von 7 bis 30 Prozent.

Was tun gegen höhere Steuerlast?

Die lebzeitige Übertragung mit Nießbrauch oder Wohnrecht ist ein Klassiker. Sie mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung und sichert die Versorgung des Übergebers. Ein Verkauf innerhalb der Familie kann ebenfalls Vorteile bringen: Keine Grunderwerbsteuer, eine neue Abschreibungslinie (AfA) für das Kind – und Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre neu ausschöpfen.

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Bei größeren Immobilienvermögen rückt die Familienpool-Gesellschaft in den Fokus. Etwa als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR). Die Struktur erlaubt eine schrittweise Einbindung der nächsten Generation bei gleichzeitigem Erhalt der Kontrolle durch die Eltern.

BFH schafft Klarheit bei Spekulationsfrist

Der Bundesfinanzhof hat zwei wichtige Entscheidungen getroffen. Mit Urteil vom 18. Juni 2026 stellte das Gericht klar: Die zehnjährige Spekulationsfrist beginnt zwingend mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs ist unerheblich. Ausnahme: selbstgenutzte Immobilien, die im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken dienten.

Bereits im November 2022 (Az. II R 39/20) entschied der BFH zur Begünstigung land- und forstwirtschaftlicher Flächen. Entscheidend ist nicht der Grundbucheintrag, sondern die tatsächliche Nutzung. Auch verpachtete Flächen können steuerlich begünstigt vererbt werden – wenn der Pächter sie landwirtschaftlich bewirtschaftet. Ein Erlass der Finanzbehörden untermauerte diese Linie im Februar 2024.

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Reform vertagt – Verfassungsgericht entscheidet

Die Bundesregierung verabschiedete Anfang Juli 2026 ein 34-Punkte-Reformpaket für Wachstum. Die Erbschaftsteuerreform wurde vertagt. Finanzminister Lars Klingbeil verwies auf ein erwartetes Urteil des Bundesverfassungsgerichts für Ende 2026. In der Koalition gibt es unterschiedliche Auffassungen: Teile der SPD fordern Erhöhungen, die Union plädiert für Entlastungen.

Die zum 1. Januar 2027 geplante Einkommensteuerreform sieht eine Anhebung des Grundfreibetrags auf 12.900 Euro bis 2028 vor. Der Spitzensteuersatz greift künftig ab 70.600 Euro. Kritiker merken an: Kleine und mittlere Einkommen werden entlastet, Geringverdiener ohne Lohnsteuer profitieren nicht. Für Spitzenverdiener ist eine Reichensteuer von bis zu 47 Prozent ab 280.000 Euro vorgesehen.

Die Schieflage beim Wohneigentum

Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigen die Benachteiligung von Selbstnutzern. Vermieter können Abschreibungen, Kreditzinsen und Instandhaltungskosten steuerlich absetzen. Am Beispiel einer Eigentumswohnung in einer Metropole errechneten die Forscher: Selbstnutzer haben über 15 Jahre eine Renditeeinbuße von rund 87.000 Euro gegenüber Vermietern. Die Wohneigentumsquote in Deutschland liegt bei etwa 44 Prozent – EU-Schnitt: 70 Prozent.

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