Immobilien-Erbschaft: Unverheiratete zahlen bis 114.000 Euro mehr
28.06.2026 - 16:09:25 | boerse-global.de
Sie betreffen die Bewertung von Immobilien, Steuererlässe und die Formvorschriften für Testamente.
Vorrang für Vergleichswerte bei der Erbschaftsteuer
Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer für Wohnungen hat das Vergleichswertverfahren Vorrang. Das entschied der BFH am 11. März 2026 (II R 6/23). Die von Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise sind die primäre Basis für die Bewertung.
Im konkreten Fall hatte ein Gutachterausschuss einen Durchschnittswert aus 20 Vergleichspreisen zwischen 114.000 und 254.000 Euro ermittelt. Der Mittelwert lag bei 186.000 Euro. Die Finanzgerichte müssen die Gutachten nur bei konkreten Fehlern detailliert prüfen.
Steuerpflichtige können aber weiterhin einen niedrigeren Wert durch ein individuelles Gutachten nachweisen. Die Beweislast liegt beim Erben. Und: Ein tatsächlich erzielter Verkaufswert kann im Zweifel Vorrang vor einem theoretischen Gutachten haben.
Steuererlass bei leerer Erbschaft
Kann ein Erbe die Nachlassgegenstände nicht erhalten, kann die Erbschaftsteuer auf null Euro fallen. Das stellte der BFH am 18. Juni 2026 klar (II R 1/22).
Der Fall: Nachlassgegenstände waren von anderen Miterben unrechtmäßig angeeignet worden. Der Kläger ging faktisch leer aus, war aber formell als Erbe steuerpflichtig. Der BFH folgte der Auffassung des Finanzgerichts Düsseldorf: Eine Besteuerung ohne tatsächlichen Vermögenszuwachs ist grob unbillig.
Streng bei Testamenten, knapp bei Verjährung
Eine bloße Wellenlinie unter einem handschriftlichen Testament ist keine gültige Unterschrift. Das entschied das Oberlandesgericht München im Mai 2025 (33 Wx 289/24e). Eine Unterschrift muss lesbare Buchstaben enthalten oder den individuellen Charakter einer Namenszeichnung erkennen lassen. Fehlt sie, tritt die gesetzliche Erbfolge ein.
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Auch bei Vermächtnisansprüchen ist Eile geboten. Das Oberlandesgericht Karlsruhe wies darauf hin (9. Dezember 2025, 3 O 354/22): Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit Kenntnis der wesentlichen Tatsachen. Im konkreten Fall war die Klage erst vier Jahre nach Kenntniserlangung eingereicht worden – verjährt.
Unverheiratete zahlen drauf
Für unverheiratete Paare wird es beim gemeinsamen Hauskauf teuer. Während Ehepartnern ein Erbschaftsteuer-Freibetrag von 500.000 Euro zusteht, sind es bei Unverheirateten nur 20.000 Euro. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro kann das im Erbfall rund 114.000 Euro Steuerlast bedeuten.
Hinzu kommt: Bei der Übertragung von Immobilienanteilen unter Unverheirateten fällt Grunderwerbsteuer an – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Rechtsexperten empfehlen einen Partnerschaftsvertrag und ein Testament. Auch Vollmachten über den Tod hinaus sind wichtig, sonst verlangen Banken meist einen Erbschein.
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Schutz für Erben bei historischen Gegenständen
Der Bundesgerichtshof stärkte Ende Juni 2026 die Rechte von Erben (V ZR 92/25). Im Streit um ein Familienarchiv aus der NS-Zeit urteilte das Gericht: Eine bewegliche Sache gilt als abhandengekommen, wenn der ursprüngliche Eigentümer den Besitzentzug nur geduldet hat.
Ein gutgläubiger Erwerb ist dann ausgeschlossen. Der BGH betonte: Bei historisch wertvollen Objekten bestehen gesteigerte Nachforschungspflichten für den Erwerber.
Neue Transparenzpflichten ab Juli
Ab dem 1. Juli 2026 können Käufer die gesamte digitale Historie einer Immobilie einsehen. Dazu gehören frühere Eigentümer, rechtliche Belastungen und durchgeführte Renovierungen. Das soll den Immobilienmarkt transparenter machen.
Bei Sanierungskosten gilt: Erhaltungsaufwendungen sind sofort abziehbar – es sei denn, sie gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das ist der Fall, wenn die Kosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Der maßgebliche Betrachtungszeitraum wurde auf drei Jahre verkürzt.
