Immobilienverkauf: 150.000 Euro Gewinn könnten 63.000 Euro Steuer kosten

Die steuerliche Behandlung privater Immobilienverkäufe steht vor einer grundlegenden Diskussion. Im Rahmen der Beratungen zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 befasst sich der Bundesrat am 16.10.2026 mit Empfehlungen seiner Fachausschüsse, die bisherige Steuerbefreiung nach Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) abzuschaffen.

Ein Beschluss ist bislang nicht gefasst worden. Nach geltendem Recht können Gewinne aus der Veräußerung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken nach einer Haltedauer von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmt werden.

Ausschussempfehlungen und geplante steuerliche Belastung

Grundlage der Beratungen ist die Bundesrats-Drucksache 507/1/26 vom 5.10.2026. Darin empfehlen der Finanzausschuss, der Ausschuss für Digitales und Staatsmodernisierung sowie der Wirtschaftsausschuss der Länderkammer, private Veräußerungsgewinne künftig unabhängig von der Haltedauer steuerlich zu erfassen.

Die Ausschüsse begründen den Vorstoß mit einer angestrebten Gleichbehandlung der Anlageformen. Bisherige Regelungen stellten eine ungerechtfertigte Bevorzugung gegenüber Kapitalanlagen wie Aktien und Fonds dar, deren Gewinne stets der Besteuerung unterliegen.

Nach den Plänen der Gremien sollen Immobiliengewinne künftig mit dem individuellen Einkommensteuersatz von bis zu 42 % beziehungsweise 45 % belegt werden. Bei Kapitalerträgen aus Aktien oder ETFs greift dagegen die pauschale Abgeltungsteuer in Höhe von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag.

Welche finanziellen Auswirkungen dieser Schritt hätte, verdeutlicht eine Modellrechnung: Wird ein Objekt für 300.000 Euro erworben und später für 450.000 Euro veräußert, entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn von 150.000 Euro.

Bei einem sonstigen zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro im Verkaufsjahr ergäbe sich in der 42-Prozent-Zone eine zusätzliche Einkommensteuer last von rund 63.000 Euro, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag nicht eingerechnet.

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Übergangsregeln und Vorgaben zur Selbstnutzung

Der Ausschussentwurf sieht eine Übergangsregelung für den Bestand vor. Demnach blieben Immobilienverkäufe nur dann geschützt, wenn die zehnjährige Frist am Tag der Gesetzesverkündung bereits vollendet ist. Läuft die Frist zu diesem Stichtag noch, könnte laut Steuerexperten der gesamte Wertzuwachs steuerpflichtig werden.

Ausgenommen bleiben Immobilien, die durchgehend selbst genutzt werden. Allerdings sieht der Vorschlag eine Verschärfung der Kriterien vor: Vorausgesetzt werden mindestens 36 zusammenhängende Monate der Eigennutzung, die frühestens sechs Monate vor dem Verkauf enden dürfen. Als Eigennutzung gewertet werden weiterhin die Überlassung an Kinder sowie verkaufsbedingte Eigentumsübertragungen an den früheren Partner im Zuge von Trennung oder Scheidung.

Politische Kontroverse und Markteinordnung

Die Initiative ging aus den Bundesratsgremien hervor und wird insbesondere von unions- sowie grün geführten Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg unterstützt. Auf Bundesebene fand eine Abschaffung der Frist zuletzt keine Mehrheit: Am 8.10.2026 lehnte der Bundestag einen Gesetzentwurf der Grünen (Drucksache 21/6637) mit 131 zu 446 Stimmen ab.

Widerstand regt sich auch in den Ländern. Hessens Ministerpräsident Boris Rhein (CDU) warnte davor, die langfristige Veräußerung zu besteuern, und bezeichnete die Pläne als falsches Signal für Altersvorsorge und Vermögensaufbau.

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Aus dem Verband Haus & Grund Deutschland kam ebenfalls Widerspruch: Präsident Kai Warnecke kritisierte die Vorlage als Vertrauensbruch, durch den eine vormalige Spekulationssteuer in eine dauerhafte Belastung umgewandelt werde.

Kritiker verweisen zudem auf die Situation am Wohnungsmarkt. Im Jahr 2024 wurden 251.900 Wohnungen fertiggestellt, was einem Rückgang von 14,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, nachdem die Zahl der Baugenehmigungen zuvor auf 215.900 gesunken war.

Zudem wird angeführt, dass die steuerlichen Anreize der degressiven Abschreibung nach Paragraf 7 Absatz 5a EStG sowie der Sonderabschreibung nach Paragraf 7b EStG durch die Neuregelung an Wert verlieren würden.