Bundesgerichtshof zur Vormiete: Formale Auskunftsfehler senken die Miete nicht automatisch

Formale Fehler bei der Auskunft über ein früheres Mietverhältnis führen nicht automatisch dazu, dass die Vormiete bei einer Neuvermietung herabgesetzt wird. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 1. Juli 2026 (Az. VIII ZR 125/23) klargestellt, wie das Portal buerger-geld.org in einem Bericht vom 5. November 2026 darlegte.

Ausschlaggebend für die Beurteilung sei vielmehr, ob der vom vorherigen Mieter verlangte Betrag materiell zulässig war, beispielsweise auf der Grundlage von tatsächlich vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen.

Berliner Fall geht zurück an das Landgericht

Mit dieser Entscheidung hob der Bundesgerichtshof ein Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies das Verfahren zur erneuten Verhandlung an die Vorinstanz zurück. Dem Rechtsstreit liegt eine Berliner Wohnung mit einer Fläche von 68,49 Quadratmetern zugrunde.

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Im Streitfall war eine neue Nettokaltmiete in Höhe von 780,10 Euro monatlich vereinbart worden, was einem Betrag von 11,39 Euro pro Quadratmeter entsprach. Die nach dem Berliner Mietspiegel zulässige Höchstmiete lag in diesem Fall hingegen bei rund 7,85 Euro pro Quadratmeter.

Bei der außergerichtlichen Geltendmachung belief sich die behauptete monatliche Überhöhung auf 242,03 Euro. Für die Ermittlung des Gegenstandswerts bei einer außergerichtlichen Herabsetzung ist dabei das 42-fache dieses monatlichen Überschreitungsbetrags maßgeblich.

Rechtliche Maßstäbe der Mietpreisbremse

Die gesetzlichen Vorgaben zur Begrenzung der Miethöhe sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Nach § 556d BGB darf die Miete bei einer Wiedervermietung auf angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Allerdings sieht § 556e BGB eine Ausnahmeregelung vor, die eine zulässige höhere Vormiete schützt.

Kommen Modernisierungsmaßnahmen ins Spiel, setzt deren Anrechnung nach § 556e Abs. 2 BGB voraus, dass die baulichen Veränderungen innerhalb der letzten 3 Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses durchgeführt wurden. Entspricht die verlangte Vormiete diesen materiellen Kriterien, bleibt dieser Bestandsschutz nach der Karlsruher Entscheidung auch dann relevant, wenn dem Vermieter bei der Auskunftserteilung formale Fehler unterlaufen sind.

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Voraussetzungen für Rückforderungen durch Mieter

Für Mieter, die zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen wollen, setzt das Gesetz das Vorliegen einer qualifizierten Mietpreisrüge voraus. Dabei gelten strenge Fristen: Erfolgt eine entsprechende Rüge erst mehr als 30 Monate nach dem Beginn des Mietverhältnisses, kann die Rückzahlung der übersteigenden Beträge lediglich ab dem Zeitpunkt verlangt werden, an dem die Rüge dem Vermieter zugegangen ist.

Das Landgericht Berlin muss nun unter Berücksichtigung dieser Rechtsgrundsätze klären, in welchem Umfang die geltend gemachten Modernisierungen tatsächlich stattfanden und die veranschlagte Vormiete materiell rechtfertigten.