Bundeskabinett beschließt weitreichende Mietrechtsreform

Die Neuregelungen sollen den rasant steigenden Wohnkosten in Ballungsgebieten entgegenwirken und Mieterrechte stärken. Parallel einigte sich die schwarz-rote Koalition auf eine Reform des Heizungsgesetzes mit einer hälftigen Teilung bestimmter Energiekosten zwischen Vermietern und Mietern.

Die Beschlüsse fallen in eine Zeit extremer Anspannung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die Zahl der Wohnungslosen steigt massiv an, während der soziale Wohnungsbau in vielen Metropolen stagniert. Branchenverbände warnen vor einer weiteren Investitionszurückhaltung privater Eigentümer, Experten fordern innovative Baukonzepte und einen drastischen Bürokratieabbau.

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Deckelung von Zuschlägen und Indexmieten sorgt für Unmut

Kernstück der Mietrechtsreform ist die Regelung von möbliertem Wohnraum und Kurzzeitvermietungen. Bisher konnten Vermieter durch Möblierungszuschläge die geltende Mietpreisbremse oft umgehen. Die Neuregelung begrenzt diesen Zuschlag auf maximal ein Prozent des Zeitwerts der Möbel oder auf zehn Prozent der Nettokaltmiete. Zudem muss der Zuschlag im Mietvertrag explizit ausgewiesen werden.

Auch für Kurzzeitmieten wurden engere Grenzen gezogen. Diese sollen künftig auf maximal sechs Monate befristet sein. Eine Ausweitung auf acht Monate ist nur bei nachgewiesenem längerem Bedarf zulässig.

Ein weiterer entscheidender Punkt betrifft die Indexmieten. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten soll eine Steigerung ab einer Inflationsrate von drei Prozent künftig nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen. Damit reagiert die Regierung auf die Kritik, dass Indexmieten die Mietpreisbremse nach Vertragsabschluss faktisch aushebeln.

Der Schutz vor Kündigungen wird ebenfalls verbessert. Eine ordentliche Kündigung aufgrund von Mietrückständen kann künftig durch eine einmalige Nachzahlung innerhalb einer zweimonatigen Schonfrist abgewendet werden.

Die Reaktionen auf das Reformpaket fielen geteilt aus. Während der Deutsche Mieterbund die Änderungen begrüßte, übte der Eigentümerverband Haus & Grund scharfe Kritik. Eine Umfrage unter privaten Vermietern ergab: Über 60 Prozent erwägen, ihre Vermietungstätigkeit aufgrund der zunehmenden Regulierung aufzugeben. Der Verband warnte vor einer Stigmatisierung privater Vermieter und hält Teile des Gesetzentwurfs für verfassungswidrig.

Neue Kostenverteilung im Heizungsgesetz belastet Vermieter

Flankierend zur Mietrechtsreform einigte sich die Koalition auf eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes. Vermieter dürfen demnach weiterhin Öl- und Gasheizungen einbauen, müssen sich jedoch ab 2028 an den damit verbundenen Risikokosten beteiligen. CO2-Preise, Gasnetzentgelte und Kosten für Biokraftstoffe sollen künftig zur Hälfte von den Vermietern getragen werden.

Die Vereinbarung sieht zudem eine sogenannte Biotreppe vor. Ab 2029 muss ein stetig steigender Anteil an klimafreundlichen Brennstoffen beigemischt werden. Der Übergang erfolgt in vier Stufen bis zum Jahr 2040. Die bisherige starre Regelung, die einen Anteil von 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Neueinbau vorschrieb, wurde gekippt.

Die Förderung für den Heizungstausch bleibt bestehen. Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der Kosten sind möglich, gedeckelt auf maximal 21.000 Euro.

Umweltverbände äußerten sich skeptisch und warnen vor einer Kostenfalle für Mieter sowie Rückschritten beim Klimaschutz. Die Immobilienwirtschaft sieht in der hälftigen Kostenbeteiligung einen Eingriff in das Verursacherprinzip. Vermieter hätten schließlich keinen Einfluss auf das Heizverhalten der Mieter.

Sozialer Wohnungsbau zwischen Rekordförderung und Fördereinbruch

Die prekäre Lage auf dem Wohnungsmarkt wird durch aktuelle Zahlen unterstrichen. In München ist die Förderung für den einkommensorientierten Wohnungsbau drastisch eingebrochen. Während in den Vorjahren noch zwischen 80 und 229 Millionen Euro bereitgestellt wurden, sank dieser Betrag auf lediglich 28,6 Millionen Euro. Die Folge: Nur noch 83 neue Sozialwohnungen konnten gefördert werden – bei über 20.000 Haushalten mit Anspruch.

Der neue Oberbürgermeister Dominik Krause kündigte an, das Gespräch mit der Staatsregierung zu suchen. Bayern hat für die Jahre 2026 und 2027 insgesamt 3,6 Milliarden Euro für die Wohnraumförderung eingeplant.

Im Gegensatz dazu meldete Bielefeld ein Rekordniveau bei der Wohnungsbauförderung. 2025 wurden dort Fördermittel in Höhe von 94 Millionen Euro bewilligt. Damit sollen 607 Wohnungen realisiert werden, darunter 231 öffentlich geförderte Mieteinheiten.

Auch in Bremen und Berlin starteten neue Projekte. Die Berliner WBM plant den Bau eines elfgeschossigen Hochhauses in der Mollstraße. Die Hälfte der 84 Wohnungen wird öffentlich gefördert, die Einstiegsmieten liegen bei sieben Euro pro Quadratmeter. Bis 2034 will die WBM insgesamt 10.000 neue Wohnungen fertigstellen und dafür rund 3,3 Milliarden Euro investieren.

Trotz dieser punktuellen Erfolge bleibt die Gesamtsituation alarmierend. Die Zahl der wohnungslosen Minderjährigen hat sich bundesweit von rund 47.200 Anfang 2022 auf über 137.000 Anfang 2025 fast verdreifacht. Insgesamt waren 2024 laut Schätzungen der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe über eine Million Menschen in Deutschland ohne eigene Wohnung.

In Rheinland-Pfalz stieg die Zahl der wohnungslosen Frauen zuletzt auf 6.000 an. In Trier startete das Projekt „Frauen Wohnen in unserer Nähe", das obdachlosen Frauen durch Sponsoring und Grundsicherung den Zugang zu eigenem Wohnraum ermöglichen soll.

Alternative Bauweisen und Bürokratieabbau als Lösungskonzepte

Angesichts der Krise mehren sich die Forderungen nach einem radikalen Kurswechsel in der Baupolitik. Beim Wohnungsbautag in Berlin wurde die überbordende Bürokratie als zentrale Bremse identifiziert. Der von der Bundesregierung angekündigte Bau-Turbo habe bisher nicht die gewünschte Wirkung entfaltet.

Experten diskutieren verstärkt innovative Ansätze. Der Umbau leerstehender Bürogebäude gilt als vielversprechend. Im Raum Frankfurt entstehen so rund 200 neue Wohnungen in ehemaligen Bürokomplexen. Ein weiteres Potenzial liegt in der Aufstockung bestehender Gebäude – bundesweit könnten so bis zu 2,7 Millionen neue Wohnungen entstehen, ohne zusätzliche Flächen zu versiegeln.

In Heidelberg setzt man auf Modulbauweise mit Holz. Bei einem Projekt für Klinikmitarbeiter konnte ein komplettes Stockwerk innerhalb von drei Tagen errichtet werden. Diese serielle Bauweise gilt als wichtiger Hebel, um Kosten zu senken und die Fertigstellung zu beschleunigen.

Zusätzlich wird über steuerliche Anreize diskutiert. Bauministerin Hubertz brachte eine Abgabe für Gutverdiener in Sozialwohnungen ins Gespräch. Kommunen wie der Gemeinderat in Lahr fordern eine Anpassung der Sozialwohnungsquoten, um flexibler auf lokale Bedürfnisse reagieren zu können.

Analyse: Preiskorrektur trifft auf steigende Mieten

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Preiskorrektur bei gleichzeitigen Mietsteigerungen. Während die Preise für Wohneigentum im dritten Quartal 2025 um 3,3 Prozent zunahmen, stiegen die Angebotsmieten im vierten Quartal um durchschnittlich 4,5 Prozent. In Spitzenreitern wie München werden für Neubauten Kaltmieten von bis zu 25,93 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Die Finanzierung bleibt das Nadelöhr der Entwicklung. Die Bundesbank beobachtet eine Verschärfung der Kreditrichtlinien durch die Banken. Viele Eigentümer versuchen, ihre Immobilien abzustoßen, da Finanzierungskosten und energetische Anforderungen die Rentabilität schmälern. Gleichzeitig stabilisieren sich die Märkte in Städten wie Stuttgart nach einer Korrekturphase wieder.

Die soziale Sprengkraft der Wohnungsnot wird zunehmend als Gefahr für die demokratische Stabilität thematisiert. Die AfD-Fraktion im Bundestag legte einen Gesetzentwurf vor, der Kommunen das Recht einräumen soll, sich gegen die Zuweisung von Asylbewerbern zu wehren. Sozialverbände betonen dagegen die Notwendigkeit massiver staatlicher Investitionen in den sozialen Wohnungsbau – der Bestand sank von 3,9 Millionen Sozialwohnungen 1987 auf nur noch 1,6 Millionen.

Ausblick: Verteilungskämpfe um Fördermittel erwartet

Die kommenden Monate werden zeigen, ob die Mietrechtsreform und die Anpassungen am Heizungsgesetz die gewünschte Entlastung bringen oder die Investitionskrise weiter befeuern. Die Bundesregierung hat im Rahmen der Haushaltsplanung für 2027 eine Umschichtung von Mitteln im Klima- und Transformationsfonds beschlossen. Die Ausgaben in diesem Bereich sollen um 20,5 Milliarden Euro steigen – ohne zusätzliche Mittel. Harte Verteilungskämpfe sind programmiert.

Finanzminister Klingbeil kündigte einen strikten Konsolidierungskurs an. Das könnte den Spielraum für weitere Förderprogramme im Wohnungsbau einschränken. Projekte wie die Neugründung der Wohnungsbaugenossenschaft MeerWohnen eG in Meerbusch, die durch Kooperationen zwischen Kommunen und privaten Partnern bezahlbaren Wohnraum schaffen will, könnten daher Modellcharakter gewinnen.

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Die Fertigstellung großer Neubauprojekte in Berlin oder Bremen ist überwiegend für 2027 geplant. Kurzfristig ist kaum mit einer signifikanten Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen.

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