Eigenheimbesitzer: 87.000 Euro Steuernachteil gegenüber Vermietern
04.07.2026 - 18:51:34 | boerse-global.de
Das zeigt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) vom 4. Juli 2026. Während Vermieter von Abschreibungen und Zinsabzügen profitieren, zahlen Selbstnutzer drauf – und das über Jahre.
87.000 Euro Unterschied in 15 Jahren
Die Rechnung ist ernüchternd. Am Beispiel einer Eigentumswohnung für 300.000 Euro in einer deutschen Metropole kommen die Forscher auf einen finanziellen Nachteil von rund 87.000 Euro über 15 Jahre. Vermieter erzielen in diesem Szenario eine Rendite von etwa 9 Prozent, Selbstnutzer landen bei mageren 6 Prozent.
Auch außerhalb der Ballungszentren bleibt die Differenz signifikant: zwischen 40.000 und 50.000 Euro. Der Grund liegt im Steuerrecht. Vermieter können Abschreibungen für Abnutzung (AfA), Instandhaltungskosten und Finanzierungszinsen absetzen. Selbstnutzern bleibt das verwehrt – obwohl sie die gleichen Kosten tragen.
Eine Analyse von 400 Kreisen zeigt: Nur in elf Regionen lohnt sich Selbstnutzung finanziell mehr als Vermietung – und das meist erst ab einer Mietrendite von über 6,78 Prozent.
Deutschland fährt Sonderweg in Europa
Die Studie macht deutlich: Mit dieser Struktur steht Deutschland in Europa allein da. In den Niederlanden, Frankreich oder Österreich wird Selbstnutzung steuerlich begünstigt oder zumindest nicht benachteiligt. In den Niederlanden ist die Rendite für Selbstnutzer sogar etwa fünfmal so hoch wie für Vermieter.
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Die Folgen zeigen sich in den Zahlen: Die Wohneigentumsquote in Deutschland liegt bei rund 44 Prozent – EU-weit sind es durchschnittlich 70 Prozent. IW-Experte Michael Voigtländer fordert politische Reformen. Sein Vorschlag: Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer einführen, um die Hürden für den Kauf zu senken, ohne Vermieter schlechter zu stellen.
Steuervorteile gibt es nur beim Verkauf
Trotz der laufenden Nachteile bietet das Gesetz an anderer Stelle Vorteile. Der Bundesfinanzhof (BFH) präzisierte am 18. Juni 2026 die Zehn-Jahres-Regel für die Spekulationssteuer. Demnach beginnt die Frist mit dem notariellen Kaufvertrag. Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann sie steuerfrei verkaufen – sofern er im Jahr des Verkaufs und den zwei Jahren davor dort gewohnt hat.
Auch beim Erben gibt es Erleichterungen. Kinder können Familienheime bis 200 Quadratmeter steuerfrei erben, wenn sie sie zehn Jahre selbst nutzen. Die Freibeträge liegen bei 400.000 Euro für Kinder und 500.000 Euro für Ehegatten pro Elternteil. Experten raten zu frühzeitiger Planung: Schenkungen alle zehn Jahre oder Nießbrauchrechte können die Steuerlast bei hohen Werten senken.
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Sanierungskosten und Förderstopp
Die finanzielle Belastung wird durch energetische Sanierungen noch größer. Der Umstieg von Gas auf Wärmepumpe kostet derzeit zwischen 27.000 und 50.000 Euro. Zwar gibt es Förderungen von bis zu 70 Prozent – die laufen aber Ende 2026 aus.
Immerhin: Die Technik setzt sich durch. Im ersten Quartal 2026 wurden rund 83.500 Wärmepumpen installiert – ein Plus von 34 Prozent zum Vorjahr. Mit knapp 49 Prozent Marktanteil ist die Wärmepumpe erstmals das meistverkaufte Heizsystem in Deutschland.
Doch das hilft wenig beim größten Problem: der Eigenkapitalhürde. Käufer bringen 2026 im Schnitt 147.000 Euro Eigenkapital mit. In Städten wie Berlin oder München ist der Kauf ohne Erbschaft oder Schenkung kaum noch möglich – die monatliche Mehrbelastung zur Miete liegt oft zwischen 800 und 1.200 Euro.
Ein Reformpaket der Bundesregierung vom 3. Juli 2026 sieht Steuerentlastungen vor. Führende Ökonomen wie DIW-Präsident Marcel Fratzscher oder Ifo-Präsident Clemens Fuest bewerten es als nicht weitreichend genug, um die strukturellen Probleme nachhaltig zu lösen.
