Erbschaftsteuer: Immobilien höher bewertet, Freibeträge gleich

Grund sind neue Bewertungsregeln und eine verschärfte Rechtsprechung.

Landwirtschaft: Die tatsächliche Nutzung zählt

Für die Steuerbegünstigung landwirtschaftlicher Flächen ist nicht der Grundbucheintrag entscheidend, sondern die reale Bewirtschaftung. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) bereits im November 2022 klargestellt (Az. II R 39/20). Ein Ländererlass vom Februar 2024 präzisierte die Regeln weiter.

Die Konsequenz: Handelt es sich um sogenanntes Bauerwartungsland, entfällt die steuerliche Begünstigung für Land- und Forstwirtschaft. Anders sieht es bei verpachteten Flächen aus – solange der Pächter sie weiter landwirtschaftlich nutzt, bleiben die Vorteile erhalten. Experten empfehlen eine lückenlose Dokumentation der tatsächlichen Nutzung.

Höhere Bewertungen, aber gleiche Freibeträge

Seit Jahresbeginn 2026 greifen angepasste Verkehrswertregeln. Die Folge: Immobilien werden für die Erbschaftsteuer häufig höher bewertet als zuvor. Zur Wertermittlung kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz. Ein rechtssicheres Gutachten erfordert meist eine persönliche Besichtigung und die Prüfung von Grundbuchauszügen sowie Bauzeichnungen.

Die gesetzlichen Freibeträge bleiben trotz gestiegener Bewertungen unverändert:
- Ehegatten: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 bis 400.000 Euro

In Steuerklasse I liegen die Steuersätze zwischen 7 und 30 Prozent. Zur Steueroptimierung empfehlen Fachleute Instrumente wie die lebzeitige Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt oder die regelmäßige Ausnutzung von Schenkungsfreibeträgen.

Reform vertagt – Verfassungsgericht gefragt

Die Bundesregierung hat sich zwar auf ein 34-Punkte-Reformpaket geeinigt, die Erbschaftsteuerreform aber auf Herbst 2026 verschoben. Grund ist ein ausstehendes Urteil des Bundesverfassungsgerichts – die Koalition will dessen Ausgang abwarten.

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Die Positionen innerhalb der Regierung gehen auseinander: Die SPD fordert eine Erhöhung der Erbschaftsteuer, um untere und mittlere Einkommen zu entlasten. Andere Koalitionsteile stehen weiteren Belastungen skeptisch gegenüber. Bereits geeinigt hat sich die Regierung auf eine Ausweitung der Sonntagsöffnungszeiten für Bäckereien und Bibliotheken sowie die Abschaffung der telefonischen Krankschreibung.

Anwaltskosten absetzbar – aber nicht alle

Der BFH hat mit einem Urteil (Az. II R 10/23) klargestellt: Kosten für Rechtsanwälte, die bei einer Erbauseinandersetzung oder Teilungsversteigerung anfallen, sind als Nachlassverteilungskosten steuerlich absetzbar. Gleiches gilt für Aufwendungen für Sachverständige, Notare und Steuerberater.

Anders sieht es bei Kosten der Nachlassverwaltung aus – etwa für die Verwaltung von Mietkonten. Diese erkennt das Finanzamt nicht an. In einem konkreten Fall wurden von rund 104.150 Euro Anwaltskosten nur die 95.200 Euro berücksichtigt, die direkt auf die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft entfielen.

Spekulationsfrist: Der Notartermin zählt

Der BFH entschied am 18. Juni 2026: Die zehnjährige Spekulationsfrist für Immobilienverkäufe beginnt zwingend mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Der spätere Übergang des wirtschaftlichen Eigentums ist unerheblich. Steuerfrei verkaufen können Selbstnutzer ihre Immobilie, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt haben.

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Selbstnutzer im Nachteil

Eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt strukturelle Nachteile für Selbstnutzer. Anders als Vermieter können sie weder Abschreibungen noch Kreditzinsen oder Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro in einer Metropole beträgt dieser Nachteil über 15 Jahre rechnerisch rund 87.000 Euro. Während Vermieter auf eine Rendite von etwa 9 Prozent kommen, liegt sie bei Selbstnutzern bei rund 6 Prozent.

Die Wohneigentumsquote in Deutschland beträgt 44 Prozent – deutlich unter dem EU-Schnitt von 70 Prozent.

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