Gebäudemodernisierung: Kabinett beschließt neue Heizungs-Treppe

Die Ampel-Koalition bringt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG 2026) auf den Weg, um nationale Bauvorschriften mit EU-Vorgaben in Einklang zu bringen. Doch während die Politik Tempo macht, zeigt eine aktuelle Studie: Immer mehr private Vermieter stellen ihre Sanierungspläne auf Eis.

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Die neue Heizungs-Treppe kommt

Das Kabinett beschloss am 13. Mai den Gesetzesentwurf, der Anfang des Monats vorgestellt worden war. Kernstück ist die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Die bisherige 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen wird durch ein abgestuftes Modell ersetzt – die sogenannte „Bio-Treppe".

Konkret bedeutet das: Für Gas- und Ölheizungen steigen die Quoten für Biomasse oder grüne Brennstoffe schrittweise. Los geht es mit zehn Prozent ab Januar 2029, gefolgt von 15 Prozent im Jahr 2030, 30 Prozent ab 2035 und schließlich 60 Prozent bis 2040. Ein komplettes Betriebsverbot für ältere Kessel ist vom Tisch.

Auch für Neubauten gelten künftig strengere Regeln: Öffentliche Nichtwohngebäude müssen ab Januar 2028 emissionsfrei sein, alle anderen Neubauten folgen ab 2030.

Deutschland droht EU-Frist zu verpassen

Eigentlich hätte die EU-Richtlinie bis zum 29. Mai 2026 umgesetzt sein müssen. Doch Deutschland wird diese Frist wohl reißen. Besonders aufwendig: die Neugestaltung der Energieausweise.

Für Nichtwohngebäude wird eine EU-weite Effizienzskala von A bis G eingeführt. Energieausweise müssen künftig digital erstellt werden und sind bei Mietvertragsverlängerungen Pflicht. Bisherige Ausnahmen für denkmalgeschützte Gebäude fallen weg. Bei Wohngebäuden bleibt der Verbrauchsausweis Standard. Ab 2028 (große Gebäude) beziehungsweise 2030 (alle Neubauten) müssen die Ausweise zudem das Treibhauspotenzial über den gesamten Lebenszyklus abbilden.

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Vermieter werden vorsichtig

Eine Studie von DI Deutschland.Immobilien AG und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) aus dem Februar 2026 zeigt: Der Sanierungswille bröckelt. Von rund 1.000 befragten privaten Vermietern haben 59 Prozent derzeit keine Pläne für energetische Modernisierungen. Vor einem Jahr waren es noch 48 Prozent.

Die Forscher sehen die Ursache vor allem in unklaren politischen Rahmenbedingungen. Wer dennoch investierte, setzte auf Heizungen (34 Prozent), Fenster (25 Prozent) oder die Gebäudehülle (18 Prozent). Die Hauptmotive: Energiekosten sparen (53 Prozent), Mieterzufriedenheit (41 Prozent) und Werterhalt (38 Prozent). Ökologische Gründe nannten nur 31 Prozent.

Hinzu kommt: Der Bund kürzt die Förderung drastisch. Der KfW-Etat für Gebäudemodernisierung sinkt 2026 auf 2,0 Milliarden Euro – ein Minus von 58 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Wärmepumpen im Großformat

Während die Politik noch ringt, zeigt die Technik, was möglich ist. In Dortmund ging kürzlich eine Hochleistungs-Wärmepumpenlösung für zwei Mehrfamilienhäuser aus dem Jahr 1967 in Betrieb.

Das Gemeinschaftsprojekt von Vaillant und der Alois Müller Gruppe setzt auf eine sechsstufige Kaskade mit einer Gesamtleistung von 80 Kilowatt. Die Anlage soll eine Jahresarbeitszahl von mindestens 3,5 erreichen und den CO?-Ausstoß um rund 20,5 Tonnen pro Jahr senken. Erste Berechnungen zeigen: Die Energieeffizienzklasse der Gebäude verbesserte sich von F auf B.

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