Immobilien-Schenkung: Neue Regeln und Fallstricke für Familien

Strengere Bewertungsregeln und wegweisende Gerichtsurteile zwingen Eigentümer zum Umdenken.

Seit dem Jahressteuergesetz 2022, das Anfang 2023 vollständig in Kraft trat, bewertet das Finanzamt Immobilien für Schenkungszwecke deutlich marktnäher. Für typische Wohnimmobilien bedeutet das oft eine Steuerbemessungsgrundlage, die 20 bis 30 Prozent höher liegt als in den Jahren zuvor. Die Freibeträge für Kinder (400.000 Euro pro Elternteil alle zehn Jahre) sind seit über einem Jahrzehnt unverändert – selbst durchschnittliche Eigenheime überschreiten diese Grenzen in vielen Regionen längst.

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Die Reformpläne: Ende des Zehn-Jahres-Rhythmus?

Die SPD hat im Januar 2026 mit ihrem „FairErben“-Konzept einen radikalen Vorschlag auf den Tisch gelegt: Statt der bisherigen Freibeträge, die alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden können, soll ein einmaliger Lebensfreibetrag von rund einer Million Euro pro Beschenktem eingeführt werden. Der Clou: Die bewährte Zehn-Jahres-Regel würde wegfallen.

Die Reaktion ließ nicht lange auf sich warten. Bereits im Frühjahr 2026 hat eine Welle vorzeitiger Übertragungen eingesetzt. Immobilienbesitzer wollen noch schnell den aktuellen Rechtsstand sichern – bevor das Bundesverfassungsgericht, dessen Entscheidung zur Erbschaftsteuer im ersten oder zweiten Quartal 2026 erwartet wird, möglicherweise erneut den Gesetzgeber zum Handeln zwingt.

BFH-Urteil: Ausstieg aus dem Nießbrauch wird teuer

Ein Paukenschlag für die Steuerplanung kam vom Bundesfinanzhof. Mit seinem Urteil vom 10. Oktober 2025 (Az. IX R 4/24) hat das Gericht eine jahrzehntealte Praxis gekippt.

Bislang galt: Verzichtet ein Schenker gegen eine Einmalzahlung auf seinen vorbehaltenen Nießbrauch – etwa damit der Beschenkte die Immobilie lastenfrei verkaufen kann –, wurde dies als steuerfreie Vermögensumschichtung behandelt. Der BFH sieht das nun anders: Die Zahlung ist als Einkunftsersatz zu versteuern, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Verzichts vermietet war.

„Das Gericht argumentiert, dass die Zahlung künftig entgangene Mieteinnahmen ersetzt“, erläutern Steuerexperten. Die Steuerlast auf solche „Abfindungen“ kann den Nettonutzen der gesamten Transaktion erheblich schmälern. Empfohlen werden nun alternative Modelle wie der sukzessive Nießbrauchsabbau oder befristete Vereinbarungen.

Kettenschenkungen: Die Freiheit des Zwischenempfängers

Trotz der Reformdrohung bleibt die Kettenschenkung ein zentrales Instrument, um Freibeträge mehrfach zu nutzen. Das Prinzip: Ein Elternteil schenkt dem Partner, der wiederum einen Teil an das Kind weitergibt – so werden der Freibetrag des Ehegatten (500.000 Euro) und die Freibeträge beider Eltern für das Kind genutzt.

Die entscheidende Hürde: Der Zwischenempfänger muss in seiner Entscheidung völlig frei sein. Ist er vertraglich zur Weitergabe verpflichtet, wertet das Finanzium die Transaktion als Direktschenkung – mit geringeren Freibeträgen und höheren Steuerklassen. Steuerberater empfehlen daher getrennte notarielle Urkunden und idealerweise eine „Abkühlungsphase“ zwischen den Übertragungen.

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Die Zehn-Jahres-Falle beim Wohnungsrecht

Ein Urteil des Landgerichts München vom Juli 2024 sorgt aktuell für Aufsehen. Es betrifft die Pflichtteilsergänzungsansprüche enterbter Angehöriger. Nach § 2325 BGB verringert sich der Wert einer Schenkung für den Pflichtteilsanspruch jährlich um zehn Prozent – nach zehn Jahren ist sie komplett geschützt.

Doch das Gericht stellte klar: Die Zehn-Jahres-Frist beginnt erst, wenn der Schenker wirtschaftlich vollständig auf die Immobilie verzichtet hat. Behält er sich ein umfassendes Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vor, der ihm die Nutzung wie einem Eigentümer ermöglicht, läuft die Uhr nie an.

Das schafft einen strategischen Zielkonflikt: Der Nießbrauchsvorbehalt senkt zwar den Schenkungsteuerwert, hält die Immobilie aber jahrzehntelang anfällig für Pflichtteilsansprüche. Immer mehr Familien wählen daher eingeschränkte Wohnrechte, die nur Teile der Immobilie umfassen.

Ausblick: Warten auf Karlsruhe

Der Trend zu immer früheren Immobilienübertragungen spiegelt den demografischen Wandel wider. Schätzungen zufolge ist bereits mehr als ein Drittel der mittelständischen Unternehmer und Immobilienbesitzer über 60 Jahre alt. Die „vorweggenommene Erbfolge“ beschleunigt sich.

Die Steuerberatung hält derzeit den Atem an. Sollte das „FairErben“-Modell mit dem Lebenseinmal-Freibetrag kommen, wäre das Ende der zehnjährigen Schenkungszyklen besiegelt. Bis zur erwarteten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bleibt die Devise: Maximale Flexibilität in den Verträgen – mit robusten Widerrufsklauseln, die Anpassungen an ein möglicherweise völlig neues Steuerrecht ermöglichen.

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