Immobilien-Steuern: Selbstnutzer zahlen 87.000 Euro mehr
Veröffentlicht: 07.07.2026 um 08:03 Uhr, Redaktion boerse-global.de
In Metropolen summiert sich der Nachteil auf fast 90.000 Euro – über 15 Jahre gerechnet.
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat die Steuerlast von Selbstnutzern und Vermietern verglichen. Das Ergebnis ist eindeutig: Bei einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro zahlen Eigennutzer in Großstädten über 15 Jahre bis zu 87.000 Euro mehr Steuern. Außerhalb der Ballungszentren liegt die Differenz immer noch zwischen 40.000 und 50.000 Euro.
Die Rendite spricht ebenfalls eine klare Sprache: Vermieter erzielen im Schnitt rund 9 Prozent, Selbstnutzer nur etwa 6 Prozent. Deutschland ist damit das einzige EU-Land mit einer solchen steuerlichen Schieflage. Die Wohneigentumsquote liegt bei mageren 44 Prozent – der EU-Schnitt: 70 Prozent. IW-Experte Michael Voigtländer fordert deshalb einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer.
Denkmal-Schutz als Steuersparmodell
Trotz der allgemeinen Benachteiligung gibt es Nischen, in denen sich Investitionen lohnen. Denkmalschutz-Immobilien bleiben ein spannendes Segment – dank der sogenannten Denkmal-AfA. Sanierungskosten lassen sich hier steuerlich geltend machen.
Der Markt zeigt konkrete Beispiele: In Biebergemünd steht ein ehemaliges Pfarrhaus aus dem Jahr 1801 für 545.000 Euro zum Verkauf. Der Makler wirbt explizit mit den Fördermöglichkeiten für Eigennutzer. In Grimma sucht ein denkmalgeschütztes Bauernhaus aus 1850 einen Käufer – die steuerlichen Abschreibungen wurden bisher nicht genutzt.
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Auch Kommunen steigen ein: Die Stadt Heilbronn verkauft eine denkmalgeschützte Schule aus dem Jahr 1902 im Rahmen einer Konzeptvergabe. Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz unterstützt bundesweit Sanierungsprojekte – allein 2025 flossen Millionen in Projekte wie eine ehemalige Spinnerei in Lengenfeld oder zahlreiche Baudenkmäler in Bayern.
30.000 Euro Zuschuss für Umbauten
Seit dem 1. Juli 2026 gibt es neue Impulse für den Wohnungsmarkt. Das Bundesbauministerium und die KfW fördern den Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum. Das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ bietet Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit.
Die Förderung deckt 30 Prozent der förderfähigen Kosten ab – gedeckelt auf maximal 100.000 Euro je Einheit. Voraussetzung: Es muss mindestens eine neue Wohneinheit entstehen. Zudem ist eine energetische Sanierung auf Effizienzhaus-Standard 85 EE Pflicht.
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Regionale Trends: Altbau statt Neubau
Trotz der steuerlichen Hürden zeigt sich der Markt in manchen Regionen optimistisch. Ein aktueller Bericht aus Nürnberg verzeichnet im Frühjahr 2026 eine steigende Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Objekten. Preisbewusste Käufer weichen auf Bestand aus – die Neubaupreise bleiben hoch.
Die Zahlen sprechen für sich: Bestehende Eigentumswohnungen kosten in Nürnberg rund 3.300 Euro pro Quadratmeter, Neubauten dagegen etwa 5.000 Euro. Die Altbau-Mieten stiegen zuletzt um 0,9 Prozent im Vergleich zum Herbst 2025, während die Neubau-Mieten stabil blieben.
Experten beobachten zudem einen Trend: Außergewöhnliche Objekte wie historische Unternehmerhäuser aus den 1930er-Jahren in Gütersloh werden vermehrt unter Denkmalschutz gestellt. Der Grund: Die steuerlichen Vorteile sichern langfristig den Erhalt der Bausubstanz.
