Mietpreisbremse: BGH klärt Ausnahme für nach 2014 wieder bewohnbare Räume

Der Bundesgerichtshof hat die Reichweite der gesetzlichen Ausnahmeregelungen bei der Mietpreisbremse weiter präzisiert. Wie das Fachportal anwalt-suchservice.de in einem Bericht vom 24. Oktober 2026 darlegt, fällte das oberste deutsche Zivilgericht am 1. Juli 2026 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 50/23 eine grundlegende Entscheidung zur Anwendung des Paragrafen 556f Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Demnach erfasst die gesetzliche Ausnahme von den Preisbegrenzungen auch bereits vorhandene Räumlichkeiten, die infolge von Schäden nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar waren und mit erheblichem Bauaufwand dauerhaft wieder bewohnbar gemacht wurden. Voraussetzung für die Freistellung ist, dass die Räume nach dem 1. Oktober 2014 erstmals wieder als Wohnung genutzt und vermietet werden.

Reichweite der gesetzlichen Ausnahmeregelung

Mit dieser Entscheidung stellt das Gericht ehemals unbewohnbare und aufwendig instand gesetzte Bestandsflächen mit Blick auf die Miethöhe neuen Wohnungen gleich. Paragraf 556f Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs regelt die Ausnahmen von der regulären Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn.

Grundsätzlich darf die Miete bei einer Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Neubauwohnungen, die nach dem Stichtag im Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, gilt diese Obergrenze jedoch nicht.

Die Karlsruher Richter stellten nun klar, dass dieser Investitionsschutz gleichermaßen für Bestandsbauten greift, deren Zustand eine Wohnnutzung zuvor unmöglich gemacht hatte. Wurden solche Räume durch wesentliche bauliche Maßnahmen dauerhaft wieder für den Wohnungsmarkt erschlossen, unterliegen sie bei einer Erstvermietung nach dem gesetzlichen Stichtag nicht den Beschränkungen der Mietpreisbremse.

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Bedeutung für den Mietmarkt

Die praktische Bedeutung gesetzlicher Ausnahmetatbestände ist erheblich. Wie stern.de in einem Bericht vom 24. Oktober 2026 berichtet, gilt die Mietpreisbremse nach Paragraf 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs aktuell in rund 750 Kommunen. Dennoch wird in Großstädten wie Berlin oder Düsseldorf weiterhin jede zweite inserierte Wohnung zu teuer angeboten.

Der Rechtsdienstleister Conny setzte bislang fast 10.000 Mietsenkungen durch. Bei den abgeschlossenen Fällen lag die vereinbarte Monatsmiete im Durchschnitt fast 450 Euro über dem rechtlich zulässigen Wert, während diese Differenz im Jahr 2016 noch bei 270 Euro lag. Im Jahr 2025 konnte das Unternehmen Mieten im Schnitt um fast 450 Euro senken.

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Gleichzeitig scheitern laut stern.de zwischen 20 und 30 Prozent der Verfahren an den gesetzlich verankerten Ausnahmen. Neben einer hohen Vormiete und umfassenden Modernisierungen zählen dazu insbesondere Neubauten sowie Wiederherstellungen nach dem 1. Oktober 2014. Für Mieter ist die Überprüfung dieser Voraussetzungen entscheidend: Rügen sie eine überhöhte Miete innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsunterzeichnung, können unzulässige Beträge für den gesamten Zeitraum zurückgefordert werden, danach erst ab dem Rügezeitpunkt.

Bei schwerwiegenden Verstößen greifen zudem weitere Gesetze: Eine Mietpreisüberhöhung nach Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes liegt bei mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete vor, während Paragraf 291 des Strafgesetzbuchs ab einer Überschreitung von 50 Prozent den Mietwucher regelt.