Vermietung: Bundesfinanzhof verschärft Anforderungen für Steuerabzug
Veröffentlicht: 16.07.2026 um 16:09 Uhr, Redaktion boerse-global.de
Der Bundesfinanzgerichtshof (BFG) hat die Hürden dafür noch einmal erhöht.
In einem aktuellen Streitfall hatte ein Eigentümer 2013 mit dem Bau eines Gebäudes begonnen – aber keine bindenden Mietverträge vorgelegt. Erst 2025 beauftragte er die Installation einer Klimaanlage. Das Gericht entschied: Weder Baugenehmigung noch Kreditaufnahme reichen als Nachweis.
Ohne verbindliche Vorverträge oder dokumentierte Marktaktivitäten bleibt der Steuerabzug vor den ersten Mieteinnahmen tabu. Auch Leerstandskosten sind nur abziehbar, wenn die Vermietungsbemühungen nachweisbar sind.
So werden Mieteinnahmen besteuert
Mieteinnahmen unterliegen gemäß § 21 EStG dem persönlichen Grenzsteuersatz. Der steuerpflichtige Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Dazu zählen Schuldzinsen, Instandhaltungskosten und die Absetzung für Abnutzung (AfA).
Bei der AfA gelten differenzierte Sätze: Für Gebäude bis Baujahr 2022 beträgt der Regelsatz 2 Prozent. Für Neubauten ab 2023 sind 3 Prozent anwendbar. Ein Beispiel: Bei 4.000 Euro Überschuss und 35 Prozent Steuersatz liegen 1.400 Euro Steuerlast an.
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Klimaanlage und Homeoffice: Was absetzbar ist
Die steuerliche Behandlung von Klimaanlagen hängt von der Nutzung ab. Für ein häusliches Arbeitszimmer mit fast ausschließlich beruflicher Nutzung: Kosten bis 952 Euro sind sofort absetzbar. Teurere Installationen müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Handwerkerleistungen für die Montage bringen 20 Prozent Abzug – maximal 1.200 Euro, vorausgesetzt Rechnung und Überweisung liegen vor. Stromkosten für den Betrieb im Homeoffice sind anteilig absetzbar. Für 2025 gilt zudem die Homeoffice-Pauschale: 6 Euro pro Tag, gedeckelt auf 1.260 Euro jährlich.
Mietrechtsreform 2026: Das ändert sich
Im Februar 2026 legte das Justizministerium einen Entwurf für eine Mietrechtsreform vor. Geplant: Verschärfungen bei Mieterhöhungen und Kündigungsregelungen. Betroffen sind rund 5,5 Millionen private Vermieter.
Gleichzeitig rücken steuerliche Fristen näher. Die digitale Steuererklärung für 2025 muss bis zum 31. Juli 2026 über ELSTER eingereicht werden. Die allgemeine Werbungskostenpauschale liegt für 2025 bei 1.230 Euro.
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Nießbrauch: Steuersparmodell bei Immobilienübertragung
Bei der Übertragung von Immobilien an Nachkommen gewinnt der Nießbrauch an Bedeutung. Da für 2026 Reformdiskussionen zur Erbschaftsteuer und höhere Immobilienbewertungen erwartet werden, nutzen Steuerpflichtige vermehrt Nießbrauchsvorbehalte. Das mindert den steuerrelevanten Schenkungswert.
Juristen raten zur Beachtung der zehnjährigen Freibetragskette – für eine langfristig optimierte Steuerbelastung.
Aktuelle Rechtsprechung: Betriebsausgaben und Geschäftsveräußerung
Das Finanzgericht Münster entschied im Juni 2026: Die Hinzurechnung fiktiver Betriebsausgaben von 5 Prozent auf Dividenden ist auch bei bestehendem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zulässig.
Der Bundesfinanzhof (BFH) konkretisierte die Bedingungen für eine umsatzsteuerfreie Geschäftsveräußerung im Ganzen. Urteile vom November 2025: Der Erwerber muss die wirtschaftliche Kerntätigkeit fortsetzen. Bloße Verpachtung oder Fortführung durch den Veräußerer schließen die Privilegierung aus.
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