Mietrecht II: Kabinett beschließt umfassende Mieterrechts-Reform

Der deutsche Gesetzgeber verschärft die Regeln für Vermieter – und schützt Mieter in angespannten Wohnungsmärkten deutlich stärker.

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 einen weitreichenden Gesetzentwurf zur Reform des Wohn- und Gewerbemietrechts verabschiedet. Das als „Mietrecht II" bekannte Paket gilt als die tiefgreifendste Novelle seit Einführung der Mietpreisbremse 2015. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig präsentierte die Maßnahmen als Antwort auf die anhaltende Wohnungsknappheit und die finanzielle Belastung der Haushalte durch die Inflation.

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Indexmieten gedeckelt: Maximal 3,5 Prozent Steigerung pro Jahr

Eine der zentralen Neuerungen ist die Begrenzung indexierter Mietverträge. In ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten dürfen die jährlichen Mieterhöhungen künftig maximal 3,5 Prozent der bisherigen Nettokaltmiete betragen. Bisher fehlte bei Indexmieten eine solche Obergrenze, was in Phasen hoher Inflation zu sprunghaften Anstiegen führte.

Das Gesetz schließt zudem gängige Schlupflöcher in Ballungszentren. Die Vermietung von Wohnraum „zur vorübergehenden Nutzung" wird auf maximal sechs Monate begrenzt. Aneinanderreihungen kurzer Mietverhältnisse – sogenannte Kettenmodelle – sollen nicht mehr zulässig sein. Vermieter müssen künftig offenlegen, wie sie den Möblierungszuschlag berechnen. Als Richtwert gilt: 5 bis 10 Prozent der Nettokaltmiete sind angemessen, orientiert am aktuellen Wert der Einrichtung.

Schonfristzahlung: Einmalige Rettung vor der Kündigung

Ein besonders wichtiger Punkt für ältere Mieter: Die Schonfristzahlung wird erweitert. Bisher konnten Mieter eine außerordentliche Kündigung abwenden, indem sie die Mietschulden innerhalb einer bestimmten Frist beglichen – nicht aber eine ordentliche Kündigung aus demselben Grund.

Die Reform schließt diese Lücke: Eine einmalige Nachzahlung rückständiger Mieten macht künftig sowohl die außerordentliche als auch die ordentliche Kündigung unwirksam. Das ist besonders für Senioren mit begrenztem Einkommen relevant, die gelegentlich in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Experten erwarten, dass dies die Zahl der Räumungsklagen gegen langjährige ältere Mieter deutlich senken wird.

Modernisierung erleichtert – aber mit sozialer Bremse

Vermieter erhalten eine wichtige Zugeständnis: Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren steigt von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung. Das erlaubt Mieterhöhungen nach Modernisierungen ohne aufwendige Dokumentation. Die Anpassung trägt den gestiegenen Baukosten Rechnung, begrenzt aber weiterhin die finanzielle Belastung für Mieter.

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Drittes Reformpaket in Planung: Schutz vor Eigenbedarfskündigungen

Während „Mietrecht II" durch das parlamentarische Verfahren läuft, arbeitet eine Expertenkommission im Bundesjustizministerium bereits an einem dritten Reformpaket. Es soll die umstrittenen Eigenbedarfskündigungen gegenüber älteren Menschen und Familien verschärfen.

Derzeit stützt sich der Schutz Senioren vor solchen Kündigungen auf die Sozialklausel (§ 574 BGB). Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte am 21. Januar 2026 in einem Grundsatzurteil (VIII ZR 247/24) klar: Die Übertragung einer Mietimmobilie auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gilt als Verkauf und löst die Kündigungssperrfrist aus. Neue Eigentümer können nicht sofort Eigenbedarf anmelden.

Allerdings betont der BGH weiterhin: Das Alter allein begründet noch keine automatische Härte. Gerichte müssen im Einzelfall prüfen. Zunehmend verlangen Richter umfassende medizinische Sachverständigengutachten, wenn ältere Mieter gesundheitliche Risiken oder tiefe Verwurzelung im Viertel geltend machen. Das geplante dritte Paket soll diese Schutzmechanismen gesetzlich verankern – möglicherweise mit klaren Altersgrenzen und Mindestwohndauern.

Gemischte Reaktionen aus der Immobilienwirtschaft

Die Branche reagiert gespalten. Während der Deutsche Mieterbund die Reformen als nicht weitreichend genug kritisiert, warnen Eigentümerverbände vor Investitionsrückgang. Analysten rechnen mit spürbaren Auswirkungen auf die Renditen städtischer Wohngebäude – insbesondere durch die Transparenzpflichten bei möblierten Wohnungen und die Indexmietendeckelung.

Die Pflicht zur Offenlegung der Möblierungszuschläge dürfte zu zahlreichen Rückforderungsklagen führen, wenn Vermieter keine nachvollziehbare Berechnung vorlegen können. Die erweiterte Schonfristzahlung sehen Branchenkenner als Herausforderung für das Liquiditätsmanagement von Vermietern – allerdings gilt die Regelung nur einmal pro Mietverhältnis.

Zeitplan: Inkrafttreten frühestens im Oktober 2026

Nach dem Kabinetbschluss durchläuft das Paket nun das parlamentarische Verfahren. Die Anhörung der Länder und Verbände läuft, Bundesrat und Bundestag sollen das Gesetz im Spätsommer oder Herbst 2026 verabschieden.

Die Regierung rechnet mit einem Inkrafttreten der meisten Regelungen im Oktober 2026 oder Anfang 2027. Für Neuverträge gelten die Vorschriften zu Indexmietendeckel und Möblierungstransparenz voraussichtlich sofort. Bei bestehenden Verträgen könnten Vertrauensschutzklauseln greifen – allerdings könnten Transparenzregeln rückwirkend anwendbar sein, wenn die aktuelle Miete deutlich über dem örtlichen Mietspiegel liegt.

Bleibt abzuwarten, ob das dritte Reformpaket die geplanten Verschärfungen bei Eigenbedarfskündigungen für Senioren bringt. Es wäre der tiefste Einschnitt in die Eigentumsrechte seit Jahrzehnten – und ein klares Bekenntnis zur sozialen Stabilität älterer Mieter.

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